【Investment Property】Ballymead

NY在住の原田さん(仮名41才)から連絡を頂いたのは、2013年3月11日のこと。「ウェブサイトを拝見し、初めてメールさせていただきます。
現在コロンバス、特に一番学区がいいといわれるダブリンで日本人駐在員向けの投資物件に興味があります。」とご連絡を頂きました。(このサイトを見てお問い合わせなんてとっても嬉しいです!)

当初はメンテナンスの楽なコンドミニアムに目を付けていた原田さん。ご指定の物件は住所はダブリンながら、学区がコロンバス。コンドの造りからも小さいお子さんがいる家族向けというよりは、ご夫婦向けの物件。それでも利回り的にはOKだったので、売手のエージェントに問い合わせると既に契約に入っていました。新築や新築に近い物件に特にご興味があったようなので、これから出来上がるフリースタンディング(一軒家作りの)コンドを私が代行視察。これが4月3日。もちろん新築で物件に問題はないのですが、この物件に日本人の駐在員の方が入ってくれるのかを心配していました。

同じヒリアードでもダブリンとは反対の南側。賃貸物件のお問い合わせがある日本人の方にも数家族写真でご紹介しましたが、位置的にNG。その頃、ちょうど賃貸物件を探していた駐在員の方がダブリン学区のBallymeadにある一軒家の売物件にリースで入居をご希望されていました。

4月19日、物件の売出価格、テナントさんの希望家賃、入居前に希望している修繕内容の工務店からの見積もり、このサブのCMA(市況)などを揃えて原田さんに提案。いくつか下記のような質問事項のやりとりがあり;

1. 契約前にインスペクション(家の検査)してもOKか?(私の回答:可能ですがインスペクションの結果が気に入らなければ契約取り消しも可能。インスペクション中に他のバイヤーに契約に入られる可能性があります。)

2. 基本的には本人がクロージング同席必要とのことですが、例外はあり?(私の回答:絶対に無理とは言いませんが、返ってその手続きの方が面倒です。クロージング当日なにか遭った際の対応力を考え、テナントさんとの引き合わせもあるし物件もきちんと見てもらいたいので来て下さい。)

テナントさんが希望されてた補修の半分は前もって大家さんがすることを契約書に盛り込み、購入価格と5月21日のクロージングで調整も済み契約に入ったのが4月24日。家のインスペクションが入り、修理の交渉が完了。そこへクロージング直前になり売手の仲介者より引越業者の手配が出来ず、家の引き渡しを2日延ばして欲しいと連絡がありました。クロージング後に天井の電気の取り付け工事、掃除を済ませてテナントさんは24日に入居することが決まっていましたので、もちろんNOの回答をしました。それでもどうしても引越が出来ないのでとの再三の連絡に、2日分の家賃の請求と工務店が引越前、クロージング後に入り24日のテナントの入居の妨げをしないとの条件で23日受け渡しの変更に同意。

通常は、家のインスペクションが入り修理の交渉が終了した段階でほぼクロージングが9割決定となりますので、この段階でテナントさんと大家さんの顔合わせをします。でも原田さんが州外にお住まいとのことで、クロージング当日の物件のウォークスルー(引き渡し前の最終下見)で顔合わせということになりました。まだ引越前の売手、原田さん、テナントさん、修理の確認に来た工務店、売手の仲介者(普通は来ません)に私たちと本邦(米か?!)初、私も初体験の大所帯ウォークスルー。お願いしていた修理が1カ所やりそびれ、クローゼット中の壁のシールを剥がすと素人修理をした穴、が出て来て一揉め。でも結局、全員揃って無事クロージングに。

で、ここで本来ならやれやれ…のところが2日後。工事に入っていた工務店のスコットから連絡が…。引越するはずの売手がまだ家に入る、引越業者が来ていない!所有権がないのに居座る人を英語ではSquatterと言いますが、これ、合法的にオハイオ州で解決しようと思うと家賃を払わないテナントを追い出すように実は時間が掛かります。裁判所に立ち退き申請を出し、裁判を経て最低でも1ヶ月以上掛かるのです。厄介なことになったなぁと物件に朝駆けつけると、売手の荷物はすっかり庭に出ており売手の姿もありませんでした。工務店のスコットが、引越業者のトラック運転手が途中で逮捕されてこちらに来られない。と言う売手に、あなた達はいっさいここから荷物を出さなくては行けないと説得しておいてくれたのでした!鍵も新しいものに換えてありましたのでテナントさんは予定通りに24日に入居。家の前の荷物も代替えのトラックが後から来て引き取られて行きました。やれやれ、お疲れさまでした。

【3Bed/2.5 Bath/2 Car Grage Single Family Home in Dublin】
cap rate/year (NOI) 7%
annual cash flow from $5,000-6,300
pay off comes on 3rd year

【原田さんからのコメント】どこで私のことを知りましたか?

どうして私に仲介を依頼しようと思いましたか?

実際に仲介を受けてどこが気に入りましたか?

今、大家さんになってどんな気分ですか?

今後、私の仲介に改善点やご提案がありますか?

 


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