【質問】”Pending”、”Contingent finance and inspection”とある物件はどんな状態にあるのでしょうか?

【質問】物件の検索の設定、ありがとうございました。その検索結果に出てくる物件リストに関して少々質問です。リストを見ると”Active”や”Pending”などの状態が書かれていますが、”Contingent finance and inspection”は契約中だと思うのですが、”Pending”は何を待っている状態なのでしょうか?基本的には、Active以外のものは内見等も難しいのでしょうか?

また、先日もお聞きしましたがコンドの場合、管理費が発生するとのことでしたが、その費用はどれを見ればわかるでしょうか?

【回答】ご質問ありがとうございます。
不動産仲介士に物件の検索サーチを掛けてもらうと、希望に当てはまる物件が出てきた時に物件の詳細内容がEメールにて送られて来ます。
その際に物件の状況が”Status”として示されています。それぞれの用語は以下のような意味となります。

状況

“Active”= 売物件(内見が可能)

契約中の物件にはいくつかの種類があります。契約に入ってからクロージングを迎えるまでには30日から45日程掛かります。www.zillow.comなどの消費者サイトではこの契約中の物件も”For Sale”(売り物件)として上がって来ます。仲介士から送られて来る物件情報には出て来ない一般消費者サイトの売り物件は、この「契約中」という状態にあると考えられます。

1)“Contingent Finance and Inspection”=契約中(内見が可能かどうかは売り手次第) 既に買い手の人が出したオファーが売り手に受理されている状態。但し、Finance(ローン審査)とInspection(家の検査)のContingent(条件)が付いていることから、買い手の銀行のローン審査と家の検査(並びに、検査結果に基づいて売り手と買い手の家の修理の役割分担の合意)がクリアするのを待っている状態。家の検査の結果や修理の交渉が合意に達しなかった、買い手の銀行のローン審査がおりないなどの理由で、契約落ちする場合もあります。その際に、別の買い手からバックアップオファーが入っていると、その買い手に契約が回って来ます。つまり、バックアップオファーを受け付ける売り手の場合は内見可能。可能かどうかは仲介士を通して聞く必要あり。

2)“Contingent Lien-holder Release”=契約中(内見は通常不可能)既に買い手の人が出したオファーが売り手に受理されている状態。物件にある抵当権を取り除いている最中です。抵当権が取れ次第、クロージングと物件引渡しが行われます。抵当権が外れないとクロージング出来ない物件です。

3)“Contingent Escape”=契約中(内見可能)物件には買い手のオファーが入っており、売り手は基本的にはこのオファーを受理してはいますが、売り手にとって好ましくない条件が盛り込まれていることを示します。例えば、オファーを入れている買い手の人にも売るべき家があり、その家が売れた際にクロージングを迎える。などという条件が契約内容に入っており、売り手としては現在の契約よりもいい条件のオファーが来るのであれば、いつでも現在の契約からEscape(逃げる:解約)できる状態にあります。よって希望の物件なのであれば、必ず内見予約を入れてみましょう。

4)“Pending”=契約中(内見が可能かどうかは売り手次第)Contingent Finance and Inspectionとの違いは、この物件の買い手のオファーがキャッシュオファー(全額キャッシュで購入)である点です。キャッシュオファーであっても通常はInspection(家の検査)を入れますので、検査結果と修理の役割分担の合意を待っている状態であるはずです。バックアップオファーを受け付ける売り手の場合は内見可能。

“Closed”=クロージングを迎えた物件。

“Expired”=物件を預かっていた売り手の仲介士との仲介契約が切れ、売りを取り下げた物件。

“Temp(Temporarily) Off Market”=一時的に売りを取り下げている物件。どうしても興味のある物件であれば、仲介士を通してどうしてこの物件の売りが取り下げになっているのか聞いてみるといいでしょう。持ち主が死亡したなどの理由で裁判所の審議を待っている場合など、少し間を置いて”Active”に変更される可能性が高いです。

管理費の有無についてはこちらをご覧ください。

管理費

Assoc/Condo Fee:こちらに金額が記入されていれば、管理費ありです。この物件の場合、「279」とありますので$279です。その下にPer:mo(month)とありますので、月額279ドルということになります。

この費用に含まれる内容については、HOA/COA Fee Includes:を見てください。この物件の場合、Ext. (Exterior) Building Maint.(Maintenance)建物の外側の管理;Irrigation芝生や植木が植わっている共有地のスプリンクラー;Lawn Care芝生の手入れ;Recreationリクリエーション施設の管理;Security建物のセキュリティー設備;Snow Removal除雪;Trashゴミ収集;Water水道料金が月額273ドルの中に含まれるという理解をしてください。