【質問】投資で買う(買った)物件はLLCなど法人名義にした方がいいのか、個人名で持っておいた方がいいのか教えて下さい。

【回答】このご質問は、投資をされた方の置かれた立場や今後も投資物件を増やして行かれるのか、銀行からの融資等を受けたいと考えているかどうかによって回答は変わって来るのではないかと思います。

まず、法的には個人名義であった場合は、何かあった場合に個人で法的な責任、場合によっては賠償責任が個人の財産を持って取らなければならない場合もあるということです。LLC等の法人名義であれば基本的にはLLCが法的責任を負い、個人が責任を負わないという点が利点でしょう。

それから、テナントさんに個人名を知らせたくないという場合もあるかも知れません。物件の名義をTrustにする、もしくは不動産仲介士と物件管理契約を結んで、物件管理者の名前でリース契約を結ぶという方法もあります。これから購入される場合で、全額キャッシュで購入される場合は、物件の登記名義を個人、(クロージング前に法人登記を済ませて置く必要がありますが)LLC等法人どちらでクロージングすることも可能です。オファーを個人名で入れる(入れてある)場合は、Addendum等を利用して法人名でクロージング、登記をすることを明記しておいた方がクロージングがスムーズに運びます。

これから購入される予定で、資金を住宅ローンで賄おうとお考えの場合(通常投資物件には、購入金額の20-25%を頭金として置くことを要求されます。)新設の法人では住宅ローンを下ろしてくれる銀行を見つけるのはとても難しいと思います。また、個人でローンを組み、物件は法人名義にすることを許可してくれる銀行もほとんどないと考えて間違いありません。よって、通常は個人でローンを組み、購入しクロージング後に登記を個人名から法人名に移すという方法を取るのが一般的です。が、結果的に債権者と担保物件の所有者が変わってしまうことになり、銀行はそれを知った段階でローンの全額返済を求めることが出来るというような条項がローンの債権契約の中に入っています。一般的には、ローンの毎月の返済が滞っていない限り銀行がクロージングした物件の名義を後日確認したりしないと言われていますが、年に1度escrowに入っていた保険の支払時期に銀行と保険会社のやりとりで名義が変わっていることが発覚する場合が多いです。一般的には、名義を個人名に戻せば全額返済は免れることができるようです。

個人で住宅ローンを組んで、後で法人名義に書き換える代わりに①アンブレラ保険(包括賠償責任保険:umbrella liability insurance)を100万ドル程度加入する、物件をLLCなど法人名義にするのではなく、②信託受益者をLLCにしたTrust名義にすることは債権契約違反ではないようです。

基本的にアメリカ国内に在留資格のない個人にアメリカの銀行から住宅ローンの融資を受けることは難しい訳ですが、LLC等法人を設立してアメリカにいる人を会社の財務役員としてLLCで融資を受けるという方法もなくはありません。もちろん新設で、収入がないLLCでは難しいですが、既に所有の不動産をLLCの名義にして不動産収入を申告している場合、条件によっては融資を受けられる場合もあります。

状況に応じて銀行、弁護士、会計士のご紹介もさせて頂いています。

家賃収入と経費の税申告を個人でするのか、法人でするのか、どちらが節税効果があるのかは投資される方の立場に寄って違うと思います。これに関しては、税理士や会計士に相談することをお勧めします。


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