【購入の手続き3】物件リストの見方と希望物件の内覧依頼

仲介士に物件の抽出依頼(【購入の手続き2】仲介士の選択と面談)をすると、あなたのEメールアドレスに物件のリストのメールが届きます。

このリストを受け取るのには、2015年夏より受信承認が必要になりました。この画面のような”Confirm Email Address with 仲介士の名前”というメールがまず届きます。

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真ん中のブルーのCONFIRM EMAIL ADDRESSというボタンをクリックしてリストの購読承認をすると、あなたのネット閲覧ソフトが起動してこんな画面が現れます。

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そこでもう一度、中央のブルーのCONFIRM AND VIEW LISTINGSというボタンをクリックしてください。すると仲介士から送られて来た物件リストが閲覧出来ます。

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左側が該当する物件リストです。見たい物件をクリックして選ぶと、その物件の詳細画面が右側に現れます。

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右上の4つあるタブの”Detail”が物件詳細、”Photos”が物件の外観や室内の写真、”Map”では物件の所在位置を地図上で確認することが出来ます。

その下の”Report”は物件詳細画面、”History”ではこの物件の過去の売買履歴が、”Open House”は売り手仲介士がオープンハウスを予定している場合はここに表示が出ます。”Calculator”では家のローンの返済額(こちらには物件購入額の元本と利息の月返済額が出ますので、実際にはこれに年間の固定資産税の12分の1と管理費用(Association/Condo Fee)の月額を返済額に加える必要があります。)の概算を調べることが出来ます。

では詳細画面の見方を説明しますね。

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Status (物件状況): Active (売りに出ていてオファーを受け付けている)その他のStatusについてはこちらで詳しく説明しています。

List Price (提示価格)現在の提示価格です。

Style (物件の様式): 2 Story (2階建て)この地域では他によく見る様式が、1 Story (1階建て、別名ランチスタイルとも言います)、Cape Cod(2階建てですが、2階部分は屋根裏これがお部屋になっている場合も、なっていない場合もあります)、Split Level(家の中で半階ずつ上下にフロアがあります。Bi-Levelと言えば家の半分が半階建てで分かれており、Split-3 Levelであれば、通常入ったフロアにキッチン、リビングがあり、半地下にファミリールーム、半2階にベッドルームなどと言うのが一般的)

Original List Price(売出し時の提示価格)

Address(住所)

Days On Market(売出してからの日数)この日数が浅くて気になる物件だった場合は、すぐに仲介士に内覧希望の連絡を入れましょう!

Possession(引き渡し日)売り手の人が引っ越しする家がすでに決まっている場合、引っ越し完了している場合はこちらの都合(通常はローンの審査に30−40日程度掛かります。)が優先しますが、契約に入ってから家探しをする場合もありますので、オファーを入れる際に仲介士より売り手の事情を聞いて見る必要があります。

表は、それぞれの階にどんな部屋があるかを示しています。

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この物件ですと、Entry Lvl(玄関を入ったフロア)にHB(トイレ)、LIV(リビング)、Din(ダイニングルーム)、EatSP(キッチンに食事をするカウンターなりテーブルを置くスペース)、Fam(ファミリールーム、一般的にテレビやピアノを置いて家族とくつろぐ部屋)、UtilSP(洗濯機、乾燥機置き場)があります。

UP1(1階上がると)BR(寝室)が4部屋あり、FB(お風呂とトイレ洗面所のあるフルバス)が2つ

Down1(地下1階)にはRec(レックルーム、一般的にフィニッシュされた地下室でエンターテイメントセンターが設置されていたり、ビリアードや時にはバーカウンターなどがある物件も)があります。

この物件にはありませんでしたが、Den(書斎やコンピューターを置く部屋)、Great(リビングルームが2つあるお家は1つをLiving Room、もう一つをGreat Roomと呼ぶことが多いです。)という区分もあります。

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次にLocationのカテゴリーを見ていきましょう。

Subdiv/Cmpix/Comm サブディビジョンの名前。サブディビジョンは存在しない地区の中でも、同じコロンバス市内でもClintonvilleなど独立した名称で呼ばれることが多い地区はここに名称が出ていることもあります:この物件はBrandonサブディビジョン

School District 学区:この物件はダブリン学区。学齢のお子さんがいらっしゃるご家庭で学区が大切な方は必ずここを確認してください。Powellという住所、Columbusという住所にもDublin学区は存在しますし、反対にDublinの住所でもColumbus、Hilliard学区という地域もあります。ここに示されている学区がお子さんが通える学区となります。

Corp Lim 所属:この物件はダブリン市。市であったり、なかったりします。つまりここを住居にすることでこのCorp Limitで決められた税金を納めることになりますし、そこの行政の法律に従うことになります。これにより所得税に、連邦税と州税の他に市税が掛かるか掛からないかが分かります。税率も市により異なります。

Township 郡より下位の行政区分:この物件はワシントン。警察であるとか、消防署であるとかの管轄区となります。

Directions 物件への行き方

その下のCharacteristics を見て行きましょう。

SqFt Tax Record 郡に登録されている物件の床面積:この物件は2,234スクエアフィート。平方フィートと平米の換算はこちらで
Acreage 敷地面積:この物件は0.28エーカー。エーカーと平米の換算はこちらで
Lot Size (Front) (Side) 敷地面積の(Front)前面と(Side)奥行きの長さ(フィート)
SqFt ATFLS(Additional Total Finished Living Space) 全フィニッシュされた床面積:この物件は2,534スクエアフィートでフィニッシュの地下の300スクエアフィート分が加算されています。上記の郡登録床面積プラス、地下がフィニッシュされていたり、サンルームが網戸でなく壁で仕切りあり冷暖房が入る場合、それらの床面積を上記にプラスして表示することが出来ます。
ATFLS Source上記追加面積の情報元:この物件の場合はAuditorとありますので郡にフィニッシュの床面積まで登録されています。登録されていない場合、追加面積を図った人の記載がされます。Realtorだったり、Ownerだったり、Appraiserだったりします。
Mult Parcels/Sch Dis 地所にはそれぞれ登録された際の地所番号がつきます。この売り物件がいくつかの地所にまたがる際にここに記載があります。
Year Built 建築年:この物件は1993年
Parcel # 地所番号:この物件は273-006203です。
Tax District 納税場所:地所番号の頭3桁となります。
Assessment 統括の管理組合や郡などでこの物件が所在する地域のインフラ設備の為に各物件で負担する費用:購入しようと思う物件に金額の表示がある際は、仲介士にこれが何の費用なのかを聞いてみることをお勧めします。売り手へのオファーの交渉の項目として、この金額が売り手で負担が可能か聞いてみる価値はあります。
Built Prior to 1978 1978年以前の建築か否か:この物件は否です。1978年はアメリカで鉛入りのペンキの使用が禁止された年となります。これ以前に建築された物件を売却する際にはLeadBase Paint Disclosureという書面を用意することが義務付けられています。
County 郡:この物件はフランクリン郡
CommDev Chrg 行政区で決定した公共のインフラの改善の為に固定資産税に加算されて課される費用:この物件の場合はなし。
Possession 物件の引き渡し時期:この物件の場合は交渉次第となっています。通常は物件引き渡しはクロージング時というのが一般的ですが、売り手がクロージング後、数日間引越準備に欲しいと交渉してくる場合もあります。
Taxes (Yrly)/Tax Year 固定資産税の年額、表示の額の年:この物件の場合は、2014年 7,706ドル。
Addl Acc Conditions 物件の売却に当たっての特記事項/条件:この物件の場合”None Know”となっておりこれがほぼ一般的です。それ以外の例ですと”55+ Community”入居者が55歳以上でなくてはならない物件、”Auciton”オークション物件、”BkOwn/REO”銀行抵当物件、”Court Approval”裁判所の判定が必要物件、”Short Sale”提示額が売り手の銀行返済額より低く、売り手の銀行の許可を得る必要がある物件、”Relo/Corp”リロケーションの会社が売り手とは別に介入している物件など。”None Know”以外の物件の場合は、クロージングが通常の30−40日で終わらない等のことがあるので、どんな物件なのかを自分の仲介士に確認する必要があります。
HOA/COA Fee/Per 管理費用:この場合は”Per”の後に”Year”とありますので年間50ドル。管理組合がある物件の場合、管理費用が記載されます。
Cmplex/Sub Amenities サブディジジョン内の施設:この物件の場合は自転車と歩ける遊歩道、公園、歩道。
HOA/COA Cntct Name/Phone 管理事務所の担当者と連絡先
Tenant Occupied 貸し物件になっていて賃借人が住んでいる場合はここが”Yes”になります。
HOA/COA Fee Includes 管理費に含まれる費用:この物件の場合は”Other”となっており仲介士に確認する必要がありますね。
HOA/COA Transfer Fee 譲渡費用:譲渡に際して費用が発生する物件の場合はこちらに金額が記載。

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そしてFeaturesです。

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Air Conditioning エアコンの有無とタイプ:この物件の場合はセントラルエアコン。
Accessibility Features Y/N 車椅子のアクセス等の有無:この物件は無し。
Warranty ワランティ:この物件の場合はホームワランティ。売り手が既にクロージング後(通常1年間)のワランティの購入を考えている場合ここにその種類が記載されます。ホームワランティの詳細はこちらから
Heating 暖房:この物件の場合はForced Airセントラルヒーティングのファーネスから暖房が送られるGas燃料がガスのタイプ。
New Financing 売り手が認めている住宅ローンタイプ:この物件の場合はコンベンショナル、FHA、VA
Basement/Foundation 地下、基礎:この物件の場合はブロック作りで、一部が地階になっている
Alternate Uses 住宅として以外にB&Bなど他の用途がゾーニングで認められている場合ここに記載あり
New Construction 新築物件の際はここに記載あり
Exterior 外壁の素材:この物件の場合はレンガとビニール
Fireplace 暖炉:この物件の場合は1つ、まきを燃やすタイプ。Gas Log(ガス管が通っているタイプ)かどちらかが一般的
Approx Complete Date 新築物件の完成日程
Rooms 寝室とバストイレ以外の部屋の構成:この物件の場合は1st Flr Laundry(1階に洗濯機置き場), Dining Room(ダイニングルームが別にあり), Eat Space/Kit(キッチンにカウンターやテーブルを置くスペースあり), Family Rm/Non Bsmt(地下以外のファミリールームあり), Living Room(リビングルーム), Rec Rm/Bsmt(ベースメントにレックルームあり)
Lot Characteristics 敷地の特徴:目の前に池があったりする場合はここに記載あり
manufactured Housing 工場で予め組み立てられたプレハブ住宅の場合ここに記載あり
Parking 駐車場:この物件の場合、2台のガレージで”attached”住宅からつながったガレージ。家の外に一度でなくてはガレージに入れない場合は”detached”という記載があります。
Exterior Amenities 建物の外についている施設:この物件の場合はパティオ。一般に”patio”という場合は、コンクリートやレンガ造りでBBQグリルやテーブルやチェアを置く場所。”deck”という場合は、木造かプラスチックのデッキが地面から持ち上がったところにある。ジャクジーやプールなどもあればここに記載される。
Leased Items 持ち物でなくリースであるものが家に置いてある場合。よくあるのが水を軟水化する地下にある器械など。
Garage/EnglosdSpaces 駐車できるスペース:この物件の場合2台(上のガレージとあるので、ガレージに2台)
Interior Ameniteis 物件と一緒に付いてくるもの:この物件の場合食洗機、電気レンジ、大きな浴槽、電子レンジ、冷蔵庫

最後にProperty Descriptionでは、物件の特徴を売り手の仲介士がまとめています。

詳しく物件リストの見方を紹介して来ましたが、送られて来たリストの中で気になる物件が出てきたら実際にその物件まで車で足を運んで見られることをお勧めします。周りの環境や周辺のショッピング、病院の位置などによりここはNGという物件も出てきます。その上で、後は物件の中さえ良ければ住んでもいいなというリストを作ります。できあがった内覧希望リストの住所と内覧日時を仲介士に伝え、内覧の予約を取ってもらいましょう。

特にまだお家に売り手が住んでいる場合は直前の連絡では、内覧の確約が取れないことがあります。通常、内覧予約が入るとその旨が売り手の仲介者より売り手に伝わり、内覧の少し前から内覧が終わるまで家を出るようにアドバイスされているからです。よって、売り手との連絡が取れないようなぎりぎりな時間であると内覧に許可がおりません。少なくても前日までには内覧希望リストを渡すようにすると確実でしょう。


【購入の手続き2】仲介士の選択と面談

銀行からのPre-approvalをもらい(【購入の手続き1】銀行よりPre-approvalをもらう)、住宅ローンの利用可能額、貯蓄から出せる頭金から購入金額のメドがついたところで仲介士に面談を申し込みましょう。

売り物件の看板に出ている仲介士は売り手の利益を代弁する売り手側の仲介士となります。売り手、買い手それぞれの利益は必ずしも一致するものではありません。オハイオ州では、売り手のみならず買い手の利益を代弁してくれる買い手専属の仲介士を雇うことが出来ます。

お家の購入には、候補物件抽出/内覧から始まり、購入希望物件へオファーを入れ、売り手、買い手双方の基本条件交渉、合意を得て契約に至ります。その後も家の検査の依頼、検査結果の理解、売り手への修理の依頼と合意、銀行から送られる査定、査定に応じて最終購入金額の再交渉、ローン最終審査を終え、クロージングとお家の引渡しと様々なステップがあなたを待っています。

購入を希望する物件へのオファーには期限が設けられますし、家の検査、修理の交渉、合意、クロージングそれぞれのステップにも時効が存在します。あなたの最大の個人資産になるお家の購入、きちんと信頼の置ける経験豊かな仲介士の選択がストレスの少ないお家購入の為の大切なステップとなります。

「この人なら安心できる」という仲介士が見つかったら、あなたのお家探しをクロージングまで見届けてもらう仲介契約を結びます。このほか、オハイオ州ではConsumer Guideという、有資格者が一般の消費者に仲介行為を行う前に提示、説明義務のある文書があります。こちらには売り手、買い手それぞれ双方の最大利益を代弁する仲介士をつけることができる旨。買い手が専属の仲介士を持たず、売り手の仲介士に仲介を任せる場合その仲介士は双方の利益を公平に代弁する立場Dual Agentという役割になる旨が説明されています。

この二つの文書に署名をしたところで、あなたの希望を伝えましょう。また、常日頃疑問に思っている質問内容をこの機会に聞いてみましょう。

ー購入前に売却すべきお家はありますか?賃貸の場合、賃貸契約はいつ終了するのでしょうか?また契約終了前に買いたいお家が見つかった時に途中解約は可能ですか?

ー購入を希望される物件は、中古物件でしょうか、それとも新築物件も対象でしょうか?

ーご希望地域を伝えましょう。お子様がいらっしゃる、ご予定がある場合学区も大切になりますね。ご希望の学区もきちんと伝えましょう。住所と学区は必ずしも一致しません。例えば、住所がダブリン市であっても、コロンバス学区であったり、ヒリアード学区であったりする地域があります。

ーどんなスタイルの住宅をお求めですか?庭や建物自体の手入れの必要のないコンドミニアム、一軒家?
寝室、お風呂やトイレの数、ガレージに入る車の台数、どんなレイアウトをお好みでしょうか?

ー敷地の広さ、お庭にフェンスがあるなど、特にこだわりがある部分も伝えましょう。

ー希望の価格帯ももちろん大切ですね。

ひと通りあなたのご希望を伝えたところで仲介士がMLS(Multiple Listing Serviceという所属の仲介資格者がアクセスできる物件データベース)にて物件抽出をして、あなたのEメールアドレスに希望内容の物件検索結果を届けてくれます。物件が契約に入ると検索リストより外れ、新着の物件が出ると即時にお知らせが届きます。zillow.comその他の一般の不動産検索エンジンでは、契約に入った物件もクロージングを迎えるまで売り物件として出て来てしまいます。これが仲介士から送られくるMLS検索結果との違いになります。

次のステップ 》》》


New Build Homes by Centex
〜Haydens Crossing North〜
新築建売住宅
〜ヘイデンズ・クロッシングノース〜

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Centex formally known as Dominion Homes is building homes (patio homes without basement and homes with basement) in the subdivision of Haydens Crossing North. This model patio home is located at 5485 Bull Creek Drive, Dublin, OH 43016. If you are interested in seeing this model home along with other home designs, please feel free to call me at 614-327-1938 or email me at akiko@nihongo-de-columbus.com

センテックス(旧ドミニオンホーム)が建売住宅をヘイデン・クロッシングノースで販売中。このモデル住宅は5485 Bull Creek Drive, Dublin, OH 43016にあります。地下のないパティオホーム、地下ありの一軒家、それぞれのデザインをこのモデルホームにてご案内することが出来ます。ご案内ご希望の際は、お電話にて614-327-1938もしくはメール akiko@nihongo-de-columbus.comまでお申し付けください。

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3 Beds/2.5 Baths/2 Car Garage/ 1,816 sqft starting at $173K plus options

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加入するHome Warrantyを比較してみる

Home Warrantyとは、Home Owner’s Insuranceが一般に建物構造的な被害に対して加入するのに対して、Home Owner’s Insuranceが補償しない家の中の家電や冷暖房施設、ボイラー等が壊れた時に備えて加入できる保証です。コロンバス地域では、おうちを購入される際の売買契約書の中でクロージングから1年間のHome Warrantyを売り手側の負担で加入することを謳うのが、不動産と一緒についてくる動産がきちんと機能することを売り手が保証するという意味合いも込めて商習慣となっています。

また、このHome Warrantyは家主となった買い手が1年ごとに更新をすることが可能です。会社によっては持ち家でない、賃貸物件の契約更新ができないものもありますのでお気をつけください。

会社によっては、保証される範囲も適用開始日も違うので、この地域でよく使われている会社をわかりやすく表にまとめてみました。ご参考までにどうぞ。

Home Warranty 比較表0001

・契約金額(年)について
多くの会社は1年でいくら、と決まっています。金額に幅があるのはお家の広さや築年数が関係している場合と、保証範囲をどこまで広げるかによって変わってきます。例えば、ABC Home Warrantyだどエアコンが含まれていないけど、American Home Shieldには含まれている、などです。保証範囲はリンクを貼っていますので、そちらでご確認ください。

・出張料金について
サービスフィーまたはコールフィーとも言いますが、コントラクター(修理人)がお家まで来るのにかかる料金のことです。まったくかからない会社もありますが、大体のところにはかかるようです。こちらの料金は、コントラクターが出動するたびにかかるので、例えばある日に予約をしていて修理の方が家まで来たけど、その日は忘れていて出られなかった。そして2日後に改めて予約をしたなどと言う場合には、両日分の料金を支払わなければなりませんので、ご注意ください。

・既存欠陥について
これは加入申請時点での既存の欠陥についても対応してくれるかどうかになります。加入申請時に既にある問題をすぐに直してくれるものとそうでないものがあります。適用開始日をご覧ください。

・適用開始日
保証が適用されるまでにかかる日数です。契約後すぐに修理に対応してくれる会社もありますが、多くは数週間から1か月程度かかることが多いです。この理由としては、上記であげた『既存欠陥』が関係している場合があります。既にある問題であればすぐにでも直したいところですが、上記で書いたように、あくまでも” Unknown Pre-existing Conditions”ならOKとなっている場合が多いので、加入申請をしてからしばらくは修理依頼ができないことが多いです。住宅の購入時に加入した場合、すでに家の検査が済んでおり、そこで発見されていない箇所についてはすぐに対応してくれることが一般的です。

・保証範囲について
カバーされる内容とプランが載っているページへのリンクです。

・修理に来てもらうまでの流れ
まず加入しているHome Warranty会社に修理依頼をする → Home Warranty会社から専属のコントラクター(修理人)さんへ修理依頼が行く → そのコントラクターから修理日の連絡を家主が受け、日程調整をする → 修理に来てもらう


【質問】”Pending”、”Contingent finance and inspection”とある物件はどんな状態にあるのでしょうか?

【質問】物件の検索の設定、ありがとうございました。その検索結果に出てくる物件リストに関して少々質問です。リストを見ると”Active”や”Pending”などの状態が書かれていますが、”Contingent finance and inspection”は契約中だと思うのですが、”Pending”は何を待っている状態なのでしょうか?基本的には、Active以外のものは内見等も難しいのでしょうか?

また、先日もお聞きしましたがコンドの場合、管理費が発生するとのことでしたが、その費用はどれを見ればわかるでしょうか?

【回答】ご質問ありがとうございます。
不動産仲介士に物件の検索サーチを掛けてもらうと、希望に当てはまる物件が出てきた時に物件の詳細内容がEメールにて送られて来ます。
その際に物件の状況が”Status”として示されています。それぞれの用語は以下のような意味となります。

状況

“Active”= 売物件(内見が可能)

契約中の物件にはいくつかの種類があります。契約に入ってからクロージングを迎えるまでには30日から45日程掛かります。www.zillow.comなどの消費者サイトではこの契約中の物件も”For Sale”(売り物件)として上がって来ます。仲介士から送られて来る物件情報には出て来ない一般消費者サイトの売り物件は、この「契約中」という状態にあると考えられます。

1)“Contingent Finance and Inspection”=契約中(内見が可能かどうかは売り手次第) 既に買い手の人が出したオファーが売り手に受理されている状態。但し、Finance(ローン審査)とInspection(家の検査)のContingent(条件)が付いていることから、買い手の銀行のローン審査と家の検査(並びに、検査結果に基づいて売り手と買い手の家の修理の役割分担の合意)がクリアするのを待っている状態。家の検査の結果や修理の交渉が合意に達しなかった、買い手の銀行のローン審査がおりないなどの理由で、契約落ちする場合もあります。その際に、別の買い手からバックアップオファーが入っていると、その買い手に契約が回って来ます。つまり、バックアップオファーを受け付ける売り手の場合は内見可能。可能かどうかは仲介士を通して聞く必要あり。

2)“Contingent Lien-holder Release”=契約中(内見は通常不可能)既に買い手の人が出したオファーが売り手に受理されている状態。物件にある抵当権を取り除いている最中です。抵当権が取れ次第、クロージングと物件引渡しが行われます。抵当権が外れないとクロージング出来ない物件です。

3)“Contingent Escape”=契約中(内見可能)物件には買い手のオファーが入っており、売り手は基本的にはこのオファーを受理してはいますが、売り手にとって好ましくない条件が盛り込まれていることを示します。例えば、オファーを入れている買い手の人にも売るべき家があり、その家が売れた際にクロージングを迎える。などという条件が契約内容に入っており、売り手としては現在の契約よりもいい条件のオファーが来るのであれば、いつでも現在の契約からEscape(逃げる:解約)できる状態にあります。よって希望の物件なのであれば、必ず内見予約を入れてみましょう。

4)“Pending”=契約中(内見が可能かどうかは売り手次第)Contingent Finance and Inspectionとの違いは、この物件の買い手のオファーがキャッシュオファー(全額キャッシュで購入)である点です。キャッシュオファーであっても通常はInspection(家の検査)を入れますので、検査結果と修理の役割分担の合意を待っている状態であるはずです。バックアップオファーを受け付ける売り手の場合は内見可能。

“Closed”=クロージングを迎えた物件。

“Expired”=物件を預かっていた売り手の仲介士との仲介契約が切れ、売りを取り下げた物件。

“Temp(Temporarily) Off Market”=一時的に売りを取り下げている物件。どうしても興味のある物件であれば、仲介士を通してどうしてこの物件の売りが取り下げになっているのか聞いてみるといいでしょう。持ち主が死亡したなどの理由で裁判所の審議を待っている場合など、少し間を置いて”Active”に変更される可能性が高いです。

管理費の有無についてはこちらをご覧ください。

管理費

Assoc/Condo Fee:こちらに金額が記入されていれば、管理費ありです。この物件の場合、「279」とありますので$279です。その下にPer:mo(month)とありますので、月額279ドルということになります。

この費用に含まれる内容については、HOA/COA Fee Includes:を見てください。この物件の場合、Ext. (Exterior) Building Maint.(Maintenance)建物の外側の管理;Irrigation芝生や植木が植わっている共有地のスプリンクラー;Lawn Care芝生の手入れ;Recreationリクリエーション施設の管理;Security建物のセキュリティー設備;Snow Removal除雪;Trashゴミ収集;Water水道料金が月額273ドルの中に含まれるという理解をしてください。


【Home Purchase Process】Things to do after you get into contract

Congratulations! Now you are in contract. Here is a list of things for you to do.

1)Earnest Money 

Please send an earnest money check made out to Re/Max 24/7.
Depending upon the purchase price, around $1,000 is in common. (as of December, 2015)

(Example)
Earnest money

Please scan the check and email it to akiko@nihongo-de-columbus.com .
Also, please mail the check to the address below:

Re/Max 24/7
Atten: Akiko Miyamoto
106 S High Street
Dublin, OH 43017

The earnest money amount will be credited towards you at the time of closing.

2)Home Inspection and Termite Inspection

After you go into contract, a home inspection will be scheduled according to the time allowed in your Purchase contract. The time period for this is normally between 7 to 10 days. If you miss this time window, then you will lose your right to have an inspection(s) and to ask Seller for any remedy, which means you are buying the property as is. Please make sure that you will order your inspections in timely manner. You are paying for the inspection(s) at the time you receive the inspection report(s). Upon receipts of inspection reports, you will discuss what you would like Seller to repair with your agent. Then, the agent will create a document called Request to Remedy. The deadline for Seller to reply to this request is also documented on your Purchase Contract. The time period for this is normally 3-4 days.

Normally, a home inspection is around $300-500 depending on the size and complexity of the house, and a termite inspection is around $75-150 also depencing upon the house.

I am often asked if Buyer should go to the inspection. It is best that you meet up with your inspector after they are done with their inspection so they can focus on their job. Some inspectors do this for free and others charge a small fee for the extra time.

If you need referral, ask your agent! They normally have a few inspectors for you to choose from.
Make sure that you do not let the inspection period expire!!

3)Home Owner’s Insurance

Your lender obligate you to have a home owner’s insurance. Even if you are purchasing in cash, having a protection of home owner’s insurance is recommended. Normally, your current insurance agent should give you the best rate. However, I highly recommend you shop around a little for a best rate.

I always have a good experience with NRT Insurance Agency, Inc. (CBKT is affiliated with NRT Insurance Agency) 1-888-717-1776.

【Home Owner’s /Condo Association】
If the property you are purchasing has a home owner’s or condo association, please receive Condo Docs or Bylaws to learn about rules and restrictions of the subdivision. Normally, your agent will put a contingency of review of these documents in the Purchase Contract. If you need to rescind the contract because of the rules and restrictions do not match your intended lifestyle, you need to do so during the time period stated in the Purchase Contract.


【質問】住宅メーカーの違いを教えて下さい。

【質問】ニューアルバニー地域で新築の家を建てる際、M/I Homes(エムアイ・ホームズ), FISCHER Homes(フィッシャー・ホームズ), Schumacher Homes(シュマッカー・ホームズ)それぞれ3社の違いや特徴を教えて下さい。

【回答】3つの住宅メーカーは以下のような特徴がああると言われています。

エムアイ・ホームズ
多くのエリアで住宅開発をしているため、立地条件のオプションがこの3社の中では一番多岐に渡ります。カスタマイズはオプション料金となり、ベーシックレベルの家はフィッシャー・ホームズよりも安く設定されています。ご希望の地区であれば、(2014年10月の時点で)基本価格20万ドル後半程度から。けれどもある程度の高級感やクオリティを求めると、あれもこれもオプションで追加という風になる傾向が最近より強くなっています。施行は、エムアイ・ホームズがディベロップしているサブディビジョンの中でのみとなります。

フィッシャー・ホームズ
ニューアルバニーの地域であると基本価格帯が40万ドルから〜レベルの家を建てています。基本価格内でのカスタマイズオプションが多く、購入者と積極的に話し合いを持ってくれるようです。施行は、フィッシャー・ホームズがディベロップしているサブディビジョンの中でのみとなります。

シューマッカー・ホームズ
カスタムビルドのみを行う住宅会社です。土地は別に自分で探し、そこにカスタムで家を建ててくれる住宅会社です。

上記2社の建築には6-8ヶ月程度をお考え下さい。シューマッカーのカスタムビルドは9ヶ月+と言われています。その前に土地を探すリードタイムも計算に入れて下さい。

実際には、それぞれのショールームを訪れて担当者からお話を聞く事をお勧めします。モデルハウスで質感も確かめられます。ご希望により、ショールーム・モデルルームの同行もしています。


【Home Purchase Process】Things to do one week before your closing

Here is a list of things to do one week before your closing:

1) Call Gas, Electric, and Water provider of the area to change the name of accounts.

Sellers normally stops their service/account on the day of closing. Please do not forget to call in advance and let the utility companies know that you are going to be the new owner of the home on the day of closing. Once services are stopped, it takes days (more than you think!) to restart services!

You can ask your agent the providers of the area.

If the providers are AEP and Columbia Gas, here are their information.

AEP
800-672-2231
Online service click here!

Columbia Gas
800-344-4077
Online service click here!

If Columbus City is providing the water in your house, a post card will be at the property. You can use the post card.

2) Apply for Internet/Cable/Phone Services

3) Notify your post office change of addresses

You can go to your local post office or you can go online here.


【購入の手続き1】銀行よりPre-approvalをもらう。

住宅ローンを利用してお家の購入を考えている際は、通常お家探しの最初のステップとして銀行から住宅ローンのPre-approvalをもらいます。
収入や資産状況に応じて貸出機関から幾らまでの借入が可能なのかを示したものです。

これにより、購入金額のメドがつかめるので効率的にお家探しが出来ますね。

そればかりでなく、通常の市場ではオファーが受理されて契約に入ってから1−3日以内にオファー額以上のPre-approvalを買手に提出することが契約書に謳われていることがオハイオ州コロンバスの地域ては一般的です。が、市場に出たばかりの物件で複数のオファーが入っている際などには、オファーと同時にPre-approvalを提出することでこちらのオファーが有利になる材料の1つとして利用することが出来ます。Pre-approvalを受ける為に必要な書類は以下の通り。よって、オファーを出してからPre-approvalを銀行から受けるのであるとちょっと遅い訳です。

数ある銀行の中でも、住宅ローンを得意としているところ、そうでないところとがあります。複数オファーが同時に入る優良物件を購入するのには、地域で住宅ローンを得意としている銀行からのPre-approvalを得る事で、オファーを有利にすることが出来ます。必要に応じて銀行もご紹介させて頂きます。

Pre-approvalを得る為に必要な書類一覧

INCOME/収入

ー 過去2年間のW2(日本の源泉徴収票に相当)と雇用主の住所
ー 実近30日分のPay stub(給与明細書)
ー 署名済みの過去2年間のFederal tax returns(連邦税納税申告書)

(以下の場合は追加に)
ー  投資物件がある際は、賃貸契約書
ー 生活保護や年金受給の場合は、受給書と実近に支払われた小切手のコピー
ー 離婚している場合は、①別居に関する合意書もしくは離婚判決と②配偶者や子供に支払っている/支払っている扶養手当過去12ヶ月間の支払証明

DEBTS/負債

ー 自宅を借りている場合は、大家さんの名前と住所
ー 過去7年間に自己破産申告をしたことがある場合は、申立書と確定書、自筆にて自己破産の理由、自己破産後の信用情報

ASSETS/資産

ー 過去2ヶ月の当座預金、普通預金、証券口座の明細書
ー 401Kなど退職資金口座の明細書(家の購入に資金を利用する際は、その契約条件)

クロージング前に銀行に提出が必要な書類一覧

ー (オファーが受理され、契約に入った段階で)不動産売買契約書
ー (クロージング2週間前までに)Home Owner’s Insurance(住宅保有者保険)の保険会社の担当者名と連絡先電話番号
ー (クロージング1週間前までに)上記保険加入書
ー 手付金の支払済小切手のコピー(銀行口座のオンラインや店頭で入手)
ー 運転免許証とソーシャルセキュリティーカードのコピー
ー 既婚者は、配偶者の身分証明書のコピー
オハイオ州では婚姻時に購入した不動産には、両者の名義にするかしないかに関わらずその時点での配偶者にDower Right・配偶者相続権というものが認められています。よって、クロージングには配偶者が同席する必要があります。もし配偶者がクロージングに立会えない際は、事前に仲介者、銀行に知らせた上で委任権を配偶者より貰っておく必要があります。
ー (利息を固定する際に)銀行へのローン申込費用の支払

Refinancing/住宅ローン借換の場合は、購入時のTitle Insurance Policy(土地の所有保険証)と測量調査証が必要になります。

次のステップ 》》》


【購入の手続き】クロージング1週間前にすること

クロージングが1週間前に迫ったらして頂きたいことがあります。

1)水道、光熱会社に連絡を入れ、引渡日からの名義変更手続きをする。

通常はクロージング日が引渡日となることがほとんどです。クロージングと引渡日が違う場合は、引渡日から売手の名義から自分の名義に口座が変更されるように会社に電話連絡を入れて下さい。うっかり忘れていて入居日になってみたら、ガスや電気のサービスがストップしていたというようなことがあります。これは事前に前の口座主がサービスをストップする前に連絡を入れそびれていたからです。名義の変更であれば電話で済みますが、一度サービスがストップされると口座の再開設に1週間以上掛かる事も珍しくありません。その間、シャワーが浴びれなかったり、冷暖房が使えなかったりと不自由をすることになります。気をつけて下さいね。

ガスと電気の口座設定はこちらのリンクをクリック

地域によっては、Columbia GasとAEPのサービス地域でない場合もあります。その際は、仲介士に売手からサービス会社を聞いてもらって下さい。

水道の口座は、ガスや電気と違い家の登記上のオーナーが支払責任者となる法律になっています。よって通常、新しく購入した物件に水道会社からのハガキが届いています。入居時の家の外と中のメーターの数字その他必要事項を記入の上、投函して下さい。

2)インターネット、電話、ケーブルテレビの申し込み
様々な会社がケーブルテレビ、インターネット、電話のサービスをしています。新規の口座開設となる為、業者が来てくれるのに時間が掛かると思います。
また、現在ケーブルが来ている場所とは違うところにテレビを置きたい際は、その旨を最初の申し込みの際から伝えておかないと工事の出来る人が来てくれないので気をつけて下さいね。
サービス会社については、こちらの検索結果を参考にしてみて下さい。

3)転居届け
郵便局に転居の届けを出しましょう。今住んでいる住所に来た郵便物を一定期間新居に転送してくれます。申し込みはネット(こちらをクリック)でも出来ますし、郵便局に行って所定の書式に記入することも出来ます。

また、以下のリンクも参考にしてみて下さい。

ゴミの収集日はこちらのリンク
芝の手入れはこちらのリンク

4)Homeowner’s Insurance申込み

クロージング日より家の保険(Homeowner’s insurance)の契約の確定をしてください。


【買手仲介】初めてのタウンハウス(コンド)購入体験

高木さん(仮名)よりご連絡を頂いたのは2014年2月15日のこと。オハイオ便利帳を見てのお問い合わせでした。

初めてメールさせて頂きます。
昨年3月末にコロンバスに引っ越して来て、現在タウンハウスを賃借しています。
タウンハウス(コンド)を購入した方が良いかと考えていますが、USでの購入経験が有りませんので、購入費用の他、税金等ランニングコストがどれくらい必要かなど、教えて頂けませんでしょうか。
現住所は、000 ABC Road, Columbus OH 43230です。
この辺りが通勤・買い物にも便利なので、この辺りで探したいと考えています。
2ベッドか3ベットで、ベースメントが有れば良いと思っています。

物件の購入には
【クロージング時に】
1)諸経費がローンを組む場合は、通常2,500-3,000ドル程度、キャッシュで購入する場合は購入代金と1,000ドル以下のの諸経費。

A)(ローンを組む為に掛かる)銀行にローンを組む事で発生する費用、①銀行への手数料が借入額の通常約1%、②査定士への査定費約300-400ドル、③信用調査会社へのクレジットチェック料約35ドル、④洪水の発生する地帯かどうかの確認手数料、⑤コンド等で管理組合がある場合は、管理費その他の運営状況を確認する為の費用約75ドル。
B)(ローンを組む為に掛かる)ローンの支払の中から積み立てられ、ローン口座から支払が行われる①家の保険と②固定資産税の数ヶ月分の積み立て分。(これはクロージングがいつなのかによって変動します。)
C)(ローンを組む為に掛かる)登記には保険が掛けられますが、銀行でローンを組む事に対して余計に掛かる分の保険料は、買手負担。
D)郡に支払う登記料。
E)管理組合がある場合は、管理組合に支払う管理費の1ヶ月分の支払

2)頭金が購入金額の3.5-20%

3)私が頂く仲介料1%。

【家のインスペクションを頼んだ時に】
インスペクション(家の検査)代300-400ドル、シロアリ検査を入れる場合は50-100ドル

【オファーが受理され契約に入った時に】
手付金、通常1,000ドル程度(物件の額によって前後します。)
が必要となります。

オハイオ州の場合は、前年度の固定資産税を半額ずつを1月と7月に支払います。従って物件購入時は、その年の1月1日からクロージングの日までの固定資産税は売手の支払範囲となり、日割り計算額がクロージングの時に「クレジット」として、買手に前払いされます。ですので、
【クロージング時に銀行のキャッシャーズチェックで持ち寄る費用】
は、上記の1)-3)を合計した金額から「クレジット」の税額と手付金を差引いた額となります。

その後のランニングコストは、
【ローンを組む場合】
ローンの元金、利息、固定資産税と家の保険(Home Owner’s Insurance)を合わせたものが月々の支払に換算されて、毎月のローン支払額が決まります。クロージングがあった翌々月の1日から支払が始ります。固定資産税と家の保険は、銀行が積み立てをして支払時期になると支払をしてくれます。よって毎月のローンの支払いだけをして置けば言い訳です。(注:初年度の家の保険の支払は銀行によって取扱いが違います。クロージング時に初年度の支払を精算したり、クロージンを迎える前に保険料だけは先に保険会社に支払うこともあります。積み立てになるのは基本2年目からとお考え頂くといいと思います。)
【キャッシュで購入】
1月と7月に前年度の固定資産税の半額ずつの支払、家の保険の支払が年に一度発生。
【管理費】
更にコンドミニアムには、管理費用が毎月掛かります。コンドミニアムによって価格は異なるので、(自動検索結果の物件詳細のところの)Condo/Assoc Feeという欄で費用を確認して下さい。
【住宅補修費用】
コンドミニアムの場合は、建物外回り(窓ガラス除く)や共有スペースの補修は管理組合持ち。それ以外の補修は自費となります。大きなものとしては給湯器や冷暖房機(セントラルヒーティング)が壊れると数千ドル単位の出費となります。一度に大きな出費を防ぎたい場合は、ホームワランティというものに入っておくと年間500-600ドルで壊れた時の修理や修理不能の場合は新品と取り替えてくれるサービスに入ることも出来ます。(2014年2月現在)購入の際には、売手がクロージング後1年間のホームワランティの費用を負担するのがコロンバス地域では一般的になっています。

2ベッドか3ベッドということですが、一般的に3ベッドの方が後々売る時には売り易いです。

とお返事をして面談の日程を決めました。5日後奥様と一緒にオフィスに見えた高木さん。現在支払っている家賃が実質「捨て金」になっていること。いずれか売却することになった時に「売り易い」物件を購入されたいご希望をお伺いしました。43230の郵便番号にはコロンバス学区、ガハナ学区、ニューアルバニー学区が混在しています。学校のグレードはこちらのサイトでお調べになることをお勧めしますが、学齢のお子さんがいる家族によっては学区は気になるところですが、2ベッドの物件をファミリー世帯が選ぶかどうかは微妙なところ。固定資産税が安いということで、学齢のお子さんがいない世帯にはコロンバス学区が人気であったりする訳です。と説明させて頂いた後、専属専任契約を頂き、郵便番号43230で、2-3ベッド、2.5バス頂いたご予算内で売りに出ているコンドミニアムの売物件の検索を掛けました。

この間に銀行からのPre-approval(アメリカでは物件を見に行く前に、銀行からいくらまでのローンが下りますよ、というPre-Approvalをもらうことが必要になります。ローンが下りない額の物件を見に行かなくて済む手間も省けますね。)をもらって、2月24日3つのコンドミニアムに下見に出掛けました。ニューアルバニー学区の2ベッドのコンドを2軒。コロンバス学区の3ベッドのコンドを1軒。コロンバス学区の物件は、価格的に当初の予定を超えているということで悩まれましたが、他の2軒に比べて明らかにグレードの高い物件。下見の時間が切れ、売手の現在のオーナーさんが戻って来るほどかなり悩んで話し込みました。私のプロとしての所見は、高額所得の夫婦がお子さんが学齢に達するまでが好んで住むこの最後の物件が一番値上がりは見込めるのと、自分で「やはりここに住みたい」と思う物件を選ぶのがいいですよとアドバイスすると…高木さんも奥様も「このコンドだったら是非住みたいです。」ということになり、その晩オファーを出す事を決めました。

もちろん、オファーを提出する前に事前調査。「飛んで火に入る夏の虫」(ごめんなさい!)で下見の現場に戻られた売手さんにも色々質問。「どうして売りたいのか?」、「いつ頃には決着を付けてしまいたいのか?」、「3月の最後の週末前までに引越は可能か?」、「今までオファーは入って来たのか?」、「今オファーは入っているのか?」、「最近下見に来た人は何人?その中でオファーを出すかもと言っている人は?」etc…もちろん、その後電話で売手の仲介士にも同じような質問をぶつけました。

注:オハイオ州では売手、買手それぞれの立場で仲介士を立てることが出来ます。私は買手である高木さんの仲介士ですから、高木さんの交渉に有利になるような素材集めをしている訳です。お家を売ろうと思っている人、下見が行われている間は家には近づかないことをお勧めします。もし遭遇しても買手の仲介士から受ける質問には「自分の仲介士を通して聞いてくれ」と回答するのが無難です。あ、これはここだけの話にしておいて下さいね(笑

このコンドのあるサブディビジョンの過去6ヶ月の市況を調べると、大きさ・部屋数・内装状況ともに同等物件がこの物件の提示価格より$100高い値段でクロージングしている実績がありました。となると、提示価格はぴったりの市況価格。物件不足の中、反対にこの価格で売りに出てから25日経つまで売れなかったことの方が不思議な位であることを説明しました。とは言え「やはり少しでも安く買いたいです。」という訳で、売手と売手の仲介士への調査によると現在入ってるオファーはなし、今晩中にはオファーが入るような下見もなしだったので、もう一つ前に売れた約$6500低い実績価格のオファーを出す事にしました。そして売手に1年間のホームワランティ(2014年現在、コロンバス近郊ではよほどの格安物件でない限りこれが通常です。)、今住むアパートの賃貸契約の切れる3月末前の週末に引越を考えその前の水曜日3月26日にクロージングと引渡(これは売手が大丈夫と現場で言っていましたから)、コンドの約款に買手に不都合な内容があった場合は契約を破棄に出来る条件を入れてオファーを提出しました(この最後の条件はコンドを購入するときは通常必ず入れます)。通常の①銀行の物件査定額が契約額と同等か上であること、②銀行のローンが下りる事、③家の検査の結果不具合の修復の責任負担が売手買手で同意することの3つの条件ももちろん入っています。但し、下見はちょくちょくあるようだったので、オファーの期限を翌日の午前10時までと短く設定しました。

注:不動産のオファー、カウンターオファーは何月何日何時までという有効期限付き。その期限が切れれば、そのオファーも無効になります。通常オファーは相手の都合も考えて、24時間程度有効期限を設けるのが一般的です。でも、それにこだわって”買いそびれたら”悔しいですよね。そこで、他にもオファーが入りそうな時は、相手側には「ごめんなさいね!」という態度を示しながら、この物件を購入することを真剣に考えているのでという言い訳をしながら、期限の短いオファーを出しましょう。といっても直接売手と交渉する訳ではないので、お願いしている仲介士にそのように行動するようにお願いして下さい。

オファーを出したのがこのコンド。

diningkitchenliving room
owner's suiteowner's bathbasement

予想した通り(ごめんなさい!)オファー価格より$4000程高いカウンターオファーが翌日入りました。このカウンターオファーを高木さんにお届けすると、「今からクロージングコストをお願いすることは出来ませんか?」とメールが入ったので、この時点でクロージングコストを交渉する危険性についてお返事させてもらいました。売手は提示価格が市場適正価格であることを分かってこの価格を付けていると思われる事。このカウンターオファーの時点で市場価格より約$2,500安いこと。そこで更にクロージングコストをお願いする=売手にとってはクロージングコストを負担するのも契約価格を下げるのもクロージングの際の手取り分が減る訳で同じこと。それでも遭えてぎりぎりまで交渉を繰り返すことも出来なくはありませんが、高木さんの置かれた状況を考えると得策とは言えません。理由は、この後、修理の交渉があり、引越の時にどんな状態で出て行ってもらうかは、正直売手次第です。交渉の上、安く買えた物件は引っ越した後にきずが多く見受けられたり、嫌がらせで壁をわざと汚くして行った様子とか伺えるんです。結果、壁を塗り直したらクロージング費用の負担としてお願いする2000ドルなんてお金はすっとなくなって消えてしまいます。でもこれは市場査定価格には反映しないですよね?これが投資物件で最初から、内装を全部入れることが前提の物件だったら交渉進めましょうとアドバイスするかも知れません。でもこれは自宅です。気持ちよくこのままの状態で入居出来る方が結果同じお金なのであれば、いいと思います。と説明させて頂くと「それでは、洗濯機と乾燥機を置いて行ってもらうというのは?」とお返事が来たので、「それはありです。」とお答えし、これを書面にしてカウンターオファーにすると、それに回答を貰っている間にほかのオファーが入るとよくないので、売手の仲介士に電話で確認、OKの返事。2月26日、無事に売手からのカウンターオファー額で契約に入りました。売手の仲介士からの後日談ですが、この日の夕方に満額で別の買手からオファーが入って来たようで、ここで高木さんの言う通りクロージングコストのカウンターオファーを返していたら、この契約は別の方に行っていました。コンドにあった洗濯機と乾燥機はまだ新しくかなり立派なものだったので、クロージングコストとほぼとんとん。高木さんもその結果に満足のようでした。

ここからクロージングまでちょうど30日、購入側は忙しくなります。気を引き詰めて行きましょう。
まず手付金を仲介士に渡す、それから家のインスペクション(検査)の依頼。詳しくはこちらをご覧下さい。この物件はリロケーション物件。売手が勤め先の都合で引越をする為に、その企業がリロケーション会社と契約をしていて通常の売買とは形態が少し異なります。契約に入るところまでは売手との直接のやり取りですが、リロケーションの会社がこの物件の事実上のオーナーとして契約先になるのです。既にリロケーション会社が入れた家の検査レポートがありました。更に自費で家の検査を入れることも出来ますが、高木さんはこの検査レポートを元に3月4日Request to Remedy(修理の依頼)を売手に入れました。

手に入れたコンドミニアムの約款と照らし合わせながら出て来た14箇所の修復希望を、売手直接のものと、コンドの管理会社への修復依頼とに分けて提出。外の木製のデッキのクリーニングと塗り直しはまだまだ凍結が続くこの時期には無理との理由で却下。それ以外は全て対応するとの回答が翌々日6日に来ました。高木さんも合意で、条件の1つの修理の交渉成立。ここで銀行から査定が送られます。

この間も買手である高木さんにはローンを下ろしてもらう為に銀行への提出書類が沢山あります。収入、負債、資産、その他の4つの項目に対しての証拠文書や銀行取引明細など数多くの書類の提出が求められます。通常は仲介士はこのやり取りには関わりませんが、日本と商習慣が違う事、言葉の壁等の理由でお手伝いさせて頂く部分も出て来ます。詳しくは銀行への提出書類のリンクをご覧下さい。

3月18日査定結果が戻り、2つめの条件である査定額が契約額と同等かそれ以上であることをクリア。最後高木さんの方に銀行から求められている書類の提出が終了し、3つめの条件であるローンがおりるをクリアすると無事クロージング。今回はリロケーションの会社が絡んでいる為に、クロージングの48時間前にHUD-1と呼ばれる不動産売買、登記に関わるSettlement Statement(精算/計算報告書)が銀行より提出される必要があります。ここで少し躓きがありました。頭金の支払に高木さんは日本の銀行口座にあるお金をこちらの銀行に送金して利用しました。ただ、送金が本人名義の口座間でのやり取りではなく、日本にいる息子さんが高木さん名義の口座から預金を引き出し、コロンバスの高木さんの銀行口座に送金したことで、頭金が高木さんの自身の資金であるという証明が途絶えてしまった訳です。クロージングが26日(水)、提出期限が24日(火)このやりとりをしていたのが21日(金);汗。たまたま、息子さんだったので姓が同じということで、息子からの「ギフトマネー」このお金を返済することは要求しません。という証書を日本の息子さんに署名してもらいながら、預金口座のある日本の銀行にも英語の預金証明書に印鑑を押してもらってこちらに月曜日の朝一番で返信してもらうことでなんとか対応。後日、高木さんのお話では日本にいる息子さんはこの銀行とのやり取りの為に1日お仕事にならなかったそうです。(お疲れさまでした..)

注:銀行は資産の欄に記入した銀行や株式の口座の過去2ヶ月分の明細を求めて来ます。上記のようなことを避ける為には、必要な資金がオンラインなどで第三者を通さずに自分の名義口座間でのやり取りが可能なことの確認、もしくは、物件購入の2ヶ月以上前に資金を現地の口座に移して置く様にしましょう。

なんとか必要書類が日本から整い、24日の期限にHUD-1の計算書も出ました。26日当初の予定通りクロージングの日を迎え、売手の仲介士から鍵やガレージドアオープナーを受け取り引渡となりました。あ、実はもう一難ありました… クロージング当日に持って来る金額はHUD-1に書かれていますが、この金額のキャッシャーズチェックを銀行で作って来て下さい。個人の当座預金のチェックではNGです!クロージングの会社から、高木さんの口座のある銀行支店がすぐそばだったので、チェックを当日作りに行って頂きました。高木さん、ご新居へのご入居おめでとうございます!

【高木さんからのコメント】どこで宮本亜希子のことを知りましたか?

どこで?

どうして仲介を頼もうと思いましたか?

どうして?

実際に仲介を頼んでどんなところが気に入りましたか?

123

新居に引っ越して今どんなご気分ですか?

どんな気分?

仲介に改善点やご意見がありますか?

改善点は?


【Question】I would like to get the house ready for sale. Can I finance remodeling cost so it will come out of the sales proceeds?

【Question】I understand that we need to remodel our house somewhat in order for us to sell the house because we have lived here for a little over 10 years and some parts of the house are outdated.  We know if we price it low enough, we can sell it as is.  However, we would like to not throw our house away.  In order for us to get the house ready for sale for the price we are aiming for, can I finance remodeling cost so it will come out of the sales proceeds instead of paying upfront fees?  Would a “construction loan” apply in this situation?

【Answer】Thank you for your question.  This is a good question to ask a lender.  So we passed this onto Brian Hitchcock, Senior Loan Officer, from the First Bexley Bank.  Here is his answer:

Great question.  The easy answer is “no”, of the several types of construction loans available, none are cost effective or timely enough to be used in this manner and most would not be too happy to be paid off so quickly afterward.

The exception would be the Home Equity Line Of Credit (HELOC).  I like using HELOC’s two ways:

1)      Keep existing financing in place and add HELOC to it to pull out money for repairs on existing home and/or down-payment on new home.  The owner needs to have some equity and decent credit, and they need to qualify with both homes if they plan to buy before selling, but this is a good way to fix up existing home before listing.

2)      Pay off existing first mortgage and free up additional funds.  This HELOC is typically larger but serves two purposes.  It can lower overall debt ratios (especially when converting a shorter term loan) as well as significantly lower the seller’s monthly payment while they wait to sell, allowing them to save up additional down-payment funds.

HELOC’s are cheap, easy and fast.  Most of the time costing the borrower little to nothing and closing within 2-3 weeks.  The only downside is that they often have pre-payment penalty of $250 but this can sometimes be waived if the line transfers to their new home.

If you would like to speak directly with Brian, here is his information.

Brian Hitchcock
Senior Loan Officer
First Bexley Bank
614-260-5537 cell
614-807-2332 eFax
614-682-5248 office
bhitchcock@firstbexleybank.com

FBB Mortgage Loan Group: 2641 Oakstone Drive, Columbus, Ohio 43231

LO NMLS ID: 462132
Company NMLS ID: 412724


【Buyer Representation】Duplex in Dublin

Akiko met Jerry and Masako at the Japanese School some time in 2013. They had just moved from out of state and their son happened to join my son’s class. They told Akiko that they were looking for a duplex in a good school district, specifically in Dublin, Worthington, Hilliard, and Powell. Their plan was to move into one side of the duplex and rent out the other side until they eventually have both sides leased and then move into a single family home.

As you might know, single family homes and condominiums are predominant, duplexes/doubles are scarce in those school districts. When Akiko set up a search on the MLS (Multiple Listing Service) for them, there was nothing attractive available on the market. Jerry and Masako had some time to wait until something good came on the market. Akiko introduced them to a lender in the meantime and kept sending property information as it became available.

In mid January of 2014, Jerry sent an email that they were ready to start looking seriously. Our lender was telling us that the rate was going up soon in the spring. Jerry and Masako went back to Brian Hitchcock at Arlington Bank (as of March 2014 at First Bexley Bank) to get a pre-approval on 1/13/2014. While a FHA loan can be done on a single family up to a 4 family housing with as little as 3.5% downpayment, conventional loans require 20% down for multi-units (5% down for a single family home). Jerry and Masako received their pre-approval on 1/28/2013 and sent Akiko a list of four duplexes that they were interested in seeing the next day. While working out the schedule for showings, they drove to all the properties and crossed out two properties due to the neighborhood. Then, one of the two duplexes was occupied on both sides and only offered a curbside showing. The MLS did not provide any pictures of the inside either. In order for Masako and Jerry to see the inside, they first had to make an offer with a condition of review of the property (which means they can rescind the offer if they did not like the inside after a showing). So Akiko and Nick met Jerry and Masako to see the other duplex on 2/4/2014.

front

One side had a tenant so we only looked at the other side. It was nicely updated and in move-in condition. The leased side could only be seen after submission of an offer. Jerry and Masako liked the house and the location. They can see the elementary school where their son will be going from the outside of the house, therefore, it would not be difficult to find tenants after they move out. Also, there are many great single family homes in the same school district and their son does not have to change schools again when they are ready to move onto a single family home.

living roomkitchendining room
back yardbedroomback yard 2

Jerry and Masako decided to make an offer on this house with a contingency of viewing the other leased unit. It was listed for $240,000 with 15 days on the market. Akiko and Nick ran a CMA (Comparative market Analysis) to find out the fair market price. Duplexes in desired school districts are scarce, and nothing in that condition is normally available (duplexes are normally leased, so minimal updates, good enough for tenants, are normally seen.). This property was only on the market for 15 days and we did not want this opportunity to slip away. There was only one other comparable within the last 6 months that showed up. Based on the sale price, we came to offer $230,000. Jerry was originally a little concerned whether the house would appraise for that. Akiko and Nick told him from there experiences that a single family home of this size in the area would easily appraise for that price, and that normally a duplex would appraise higher than a single family home of the same size. Besides, we had an appraisal contingency to re-negotiate or walk away if the house did not appraise at or higher than the offer. Additionally, we asked for $2,500 in closing costs and a home warranty from the Seller on top of the review of the leased unit. To make this offer attractive to Seller, we put an earlier closing date. The offer was delivered on 2/5/2014.

Jerry and Masako’s offer was fully accepted on 2/7/2014!!!

After the good news, it was time to get to work, and move towards the closing of this property. We only had a little under 3 weeks to get it all done. An inspection was schedule immediately and was completed on 02/12/2014. The property was in great condition, and required minimal work to be done. We then wrote up the Request to Remedy with an itemized list of things needing to be taken care of by the sellers. On 2/18/2014 the sellers signed the Remedy to Request agreeing that they would take care of all the items requested.

The next step was to order the appraisal.  Nick contacted Brian at First Bexley Bank to let him know that the Remedy Negotiation had been completed, and that we were ready for the appraisal. The appraisal was scheduled and performed on 2/19/2014. As it turned out, the appraisal came back stating the value of this property was *drumroll* $230,000!! We had nailed it right on the nose. This was great news!!

The closing was set to be noon on 2/28/2014.  After finding out that Jerry physically could not be there due to his work schedule, we advised Jerry to get a Power of Attorney which would give Masako power to sign all the necessary documents.  At the 11th hour we found out that Jerry was going to be able to make it to the closing, and we finally closed!

It was an absolute pleasure working with them, and we’re certain that they feel the same about us. Congrats on your new home Jerry and Masako!!


【購入の手続き】契約に入った後のステップ

物件へのオファーが無事受理され、契約に入ったらすぐにして頂きたいことが2つあります。

1)手付金の支払 

Re/Max 24/7宛てに手付金額のチェックを送付ください。
物件の契約金額にもよりますが、2014年2月現在$1,000程度が一般的です。

(記入例)
Earnest money

記入後チェックをスキャンして添付にてEメールでお送り下さい。
その上で下記住所にご郵送ください。

Re/Max 24/7
Atten: Akiko Miyamoto
106 S High Street
Dublin, OH 43017

この手付金は、クロージングの際にお返しします。

2)家とシロアリのインスペクション(検査)のスケジュール

通常、オファーが受理されて正式に契約に入った日より7−10日以内に家のインスペクション(検査)を入れ、提出されたレポートにのっとり、Request to Remedy(修理の依頼)を売手に入れることになります。この期限も契約に明記されています。その間に修理の依頼を入れないと、修理依頼がなかったものとなり、この条件が失効してしまいますので御気をつけ下さい。家のインスペクションは、家の大きさや物件の種類などにより変わりますが$300-500程度が目処となります。シロアリ検査は$75-150程度。この費用はインスペクション終了後に直接買手がインスペクターに支払うことになります。

「インスペクションには立ち会う必要がありますか?」という質問を
よく頂きます。立ち会いますとインスペクターの気が散りますのでお勧め致しません。依頼によってインスペクション終了後に物件にて
検査結果を案内してくれるインスペクターもいます。別途料金が掛かる場合もありますので、直接インスペクターにお問い合わせ下さいませ。

家とシロアリのインスペクター(検査士)は必要に応じてご紹介させて頂きます。
条件が失効しないよう、すぐに予約を取って下さい。

3)Home Owner’s Insurance(家の保険)の見積もり

ローンを組む場合はHome Owner’s Insuranceに入ることが義務づけられています。キャッシュで購入の際にも、入っておく事をお勧め致します。車の保険を入られている場合は、同じ会社に連絡を入れると車のローンも安くなることがあります。いずれにしても、何社からか見積もりを取ることをお勧めします。クロージングの前に、クロージングの日より契約の申込みをしてください。

こちらはNRT Insurance Agency, Inc.の番号です。1-888-717-1776.

【コンドミニアム等、管理組合/Home Owner’s Associationがある場合の物件の場合のみ】
Condo Docsと言われる、管理組合の定款(By Law)やハンドブック(Handbook)を仲介士を通して、売手から手に入れて目を通して下さい。通常は、これらの書類が契約日より何日以内に買手に届けられ、その後内容を確認し、内容により入居が難しい場合は何日以内に書面で連絡を入れると契約を破棄出来るという条件を契約書の中に織り込みます。


【質問】5/1 ARMとは何ですか?

【質問】インターネットでローンの支払の中に、30yr fixed、15yr fixedと5/1 ARMが有りました。5/1 ARMとは何ですか?

【回答】ARMというのは、Adjustable-rate mortgageの略です。Fixの反対に来るもので、変動レートのローンです。
5/1の部分は当初のレートが5年間続き、その後は1年毎にレートが変動するという意味です。
ARMはFixより当初のレートが低く設定されるため、利息が高い時代に活躍するものです。
少しずつ上がって来てはいますが、2014年2月現在でも歴史的に見ると利息はそれほど高くないので利用する人は多くありません。なぜならば5年後にいくらの利息になるか分からないリスクが伴うからです。
反対に5年のうちに必ず家を売る事が分かっているのであれば、これを利用することで低利息のローンを組む事が出来ます。
そういう利用の仕方があります。


【質問】子供の教育環境の良いところで、且つ夫の勤務先から30分以内のところに住みたいと思っております。

【質問】9月中旬から夫のMarysville(本田です)での就職が決まり、現在、周辺での家購入もしくはアパート賃貸の情報を集めているところ、宮本様のウェブサイトにアクセスしました。夫は駐在ではなく、現地採用の就職になります。夫はドイツ人、子供は5歳と4歳、現在はドイツに住んでおります。上の子供は9月から就学の予定です。

まだ住むところをどこにするかも絞れてはいないところなのですが、
条件として、なるだけ子供の教育環境の良いところで、且つ夫の勤務先(本田になります)から30分以内のところに住みたいと思っております。
このような条件でウェブで検索してみますと、Dublin, Hilliard, Worthingtonがコロンバス周辺では日本人には住みやすい環境であり、教育レベルも高いと言われていることが多い様子です。実際はどのような感じなのでしょうか。
日本人の多いコミュニティー、と言う条件なしでも、上記の3市がやはり、コロンバス近辺では教育環境がよいところとなるのでしょうか。
また、日本人として住みやすい、と言う条件を除外すると、他に教育環境の良い地域というのが、Marysville近辺にありますでしょうか。
もしおすすめがありましたら、その他の地域での物件も考慮に入れたいと思っております。

宮本様のHPを読ませていただき、コロ ンバス周辺では、賃貸物件よりも購入、またはリースをおすすめのようであると理解しております。
最終的には家を買いたいので、とりあえず最初の1年ほどは、地域の情報を得るため、賃貸にしようと思っておりますが、いい物件があれば、すぐ購入も考慮します。

【回答】ご連絡ありがとうございます。わお、ドイツからメール頂いてるんですね。さて、いくつかご質問を頂いていますので順番に答えて参りますね。

1)賃貸とリースは同じことです。
でも高木さんがおっしゃっているのは賃貸(アパートを借りる)リース(コンドや一軒家を個人大家さんから借りる)と区別されていると思います。
この付近のアパートは、3ベッドが極端に少ない為にお子さんがいるご家族はコンドや一軒家に入られることが多いです。
2)賃貸/リースvs購入
日本人の駐在員の方は購入が会社で奨励されていない、もしくは許可されていない為に、リースしか道がない場合が多いです。
購入するオプションがあるのであれば、購入した方がいいです。
理由は、2500ドルの家賃を払うお家はおおよそ$250,000程度の物件と思って下さい。
投資家(大家さん)はリターンがなければ、わざわざ購入してリースしませんよね。
なので、毎月の家賃は購入した際のローンの返済額より高い訳です。
3)コロンバス地区の学校は8月末初まりです。気をつけてくださいね。
入学手続きとして、通う学校の住所の契約書がないと出来ないかと思います。
なので結構駆け足ですが、いつこちらにいらっしゃいますか?
アメリカに来る前に出来ることだけ、進めて行きましょう。
4)日本人に住み易い環境
定義が、英語が苦手な人の住み易い環境だとDublinです。
複数学校がありますが、日本人のエイドさんがいるので入学手続きや学校の行事の際にその方が手伝ってくれるからです。また、どの学校にもESLがあります。
現在、お子さん達は何語で教育を受けられていますか?お母様の英語はどの位ですか?英語はOKなのであれば、Dublinにこだわる必要もないかも知れません。
WorthingtonもHilliardもほとんどの学校にESLがあります。Powellのオレンタンジー学区もESLがある学校があります。
学校のレベルに関しては、このページの右下にあるリンクのgreatschoolsをクリックして確認して下さい。その下に各学区の学区地図も載せてありますので、参考にして下さい。
次に生活面で、日本食材店はDublin南とUpper Arlington北に位置しています。
日本語補修校に土曜日に通われるのであれば、こちらはWorthingtonの学校を借りています。が、Dublin, Hilliard, Worthington地区にお住まいであればスクールバスが近くまでお迎えに来てくれますから、そこまで場所を気にする必要はないと思います。
日本人向けの補修塾はDublinにあります。これは送り迎えが発生しますね。
後は、どこまでどっぷり日本人として生活するのか、どうか。
周りに日本人の人が住んでいる方がいいのか、どうかで考えて下さい。
ご主人がアメリカ人、奥様が日本人で2才になるお子さんの仲介を引き受けたことがあります。Reynoldsburgにお住まいでしたが、お子さんが生まれてからやはり日本人の子供達と遊ばせたい、お友達の近くに住みたいということでWorthingtonに引っ越されましたよ。
5)ホンダに勤めているアメリカ人もお子さんがいる方はDublin, Hilliardに住まれている方が多いです。33号線に乗り易いという地域性と学校のレベルと思います。
6)最初に地域を知る為に1年間賃貸するのも手だと思いますが、お子さんをお家の購入とともに転校させなければならないかも知れませんよね。
また、最近ローンの利息が上がりました。これから上がって行く傾向にあると思います。お家の価格よりもお家のローンは長期になるので、利息で実際に支払う家の価格が本当に変わります。30年ですと実際の家の価格の約倍を利息と一緒に支払っていることになります。ご参考にして下さい。

【Buyer Representation】Linden

John (not real name) called me at the office on Oct. 3, 2012.  He wanted to buy a house and move in quickly since he was going to be in the Columbus area for only 2 years.  His budget was $30,000 for the house and fix it up later on his own.   His idea was to buy an inexpensive house instead of spending money in rent.   He gave me a list of houses that interested him in Linden.  Most of the houses in the area were investment properties with tenants or short sale houses.  John wanted to move in right away, so we eliminated those and looked at two houses which had no tenants and were regular sale on Oct. 10, the day he drove into town.

One was listed for $16,000 and the other $38,900.  While $16,000 house needed lots of update, $38,900 was “move in” condition with brand new carpets throughout the house, fresh coat of paint, newly updated kitchen, etc…  John made a cash offer of $26,500 to the latter house based on CMA in the southern Linden area.  We received a counter offer of $37,000 next day which we countered for $30,000.  Another counter offer of $35,000 came in with a comment from a listing agent that this was the bottom line of the sellers.

At this point, John asked me to write a $15000 offer to the other house.  I suggested him to sleep on it for one night while the counter offer was still open.  I asked him to think about these things: 1) it would cost more than $20,000 to bring the other house to the condition of this one, and 2) surrounding houses of $16,000 house were boarded up.  It would be very hard to sell the house 2 years from now while this one sits across the street from a school and a park.  There might even be a chance of appreciation by the time when he moves out of town.

He called me next morning and decided to take the $35,000 offer.  After a home inspection (nothing major was found), we closed the deal on Oct. 16.


【Buyer Representation】Clintonville

【Buyer Representation】Clintonville

I first met Jud and his wife through my introduction into the neighborhood. When I moved to my house in Clintonville, I visited up and down the street to say “Hello!” and to see if any of my new neighbors needed any real estate help. Shortly after, in August 2011, I received an email from Jud. He told me that he was interested in purchasing their first home, their lease would be up in May of 2012.

I contacted them again, six months later. Although, Jud and his wife initially told me that they were going to renew the lease one more year, they wrote back and told me they changed their minds! After speaking to their lender, they found out their monthly mortgage payment and rent payment were comparable.

With a pre-approval in hand, Jud and his wife came to my house for a buyer’s consultation on March 24. I set a search and found five houses within their criteria; 3 bedroom home, over 1,000 sqft in Clintonville for $150-165k. They were excited to find so many houses in their price range, in the area. We went to visit those five houses on March 29. They decided to write an offer on a home on April 2nd, which had an updated kitchen and some flexibility in the living room areas. After exchanging counter offers on the purchase price and closing costs, they went into contract for $157,000 on April 5.

After an inspection, we came to an agreement on a remedy negotiation. Then, there was a hiccup…  April 23rd, the lender notified us that the appraisal came back lower than the purchase price . This was a little surprising. This house had updates and one of the reasons why this home became available, at this price, was that there was still a tenant living in it. (Homeowners, if you have a choice to sell your home after having your tenant move out, chances are high that you get a higher price!! Not every tenant cares how the house appears at the time of showings.)

This is normally the END. However, Navy Federal Credit Union, Cleveland Mortgage (877-522-8023) reached out to both me, the buyer’s agent and the listing agent for our price of opinions!! Both of us quickly got busy. Although, we each, picked different comparables and had different ways to come up with the price of opinions, mine came to $162,700 and the listing agent’s at $161,560. The bank came back on April 30, telling us that they would approve $157,000 with 5 things to repair such as installation of missing handrails, replacement of missing outlet covers, and similar requests to this. Those were the things Jud and his wife requested to repair at the time of remedy negotiation, intitially.However, the seller decided to pay $600, instead. When they asked for the repair, they agreed to do so, in return of taking that $600 back.

The repair work was ordered and finished by Sellers and re-inspection was sent. Jud and his wife got to own their first home on May 25.

【Comments from Jud】How did you find out about me?

Through your efforts around our neighborhood. We met you in person when you stopped by.

Why did you hire me as your agent?


We liked that you stayed in touch while we were renting and remembered our moving date. We felt we could trust you because you were a neighbor and knew about Clintonville.

What did you like about my service and why?


1. Kept track of our rental move-out date and contacted us about our interest in buying.
2. Did a lot of research right away.
3. Was not pushy in getting us to buy something.
4. Got back to our many emails/calls very quickly.

We also appreciated your extra efforts to give estimates to the bank and make sure we got our house!


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