【質問】”Pending”、”Contingent finance and inspection”とある物件はどんな状態にあるのでしょうか?

【質問】物件の検索の設定、ありがとうございました。その検索結果に出てくる物件リストに関して少々質問です。リストを見ると”Active”や”Pending”などの状態が書かれていますが、”Contingent finance and inspection”は契約中だと思うのですが、”Pending”は何を待っている状態なのでしょうか?基本的には、Active以外のものは内見等も難しいのでしょうか?

また、先日もお聞きしましたがコンドの場合、管理費が発生するとのことでしたが、その費用はどれを見ればわかるでしょうか?

【回答】ご質問ありがとうございます。
不動産仲介士に物件の検索サーチを掛けてもらうと、希望に当てはまる物件が出てきた時に物件の詳細内容がEメールにて送られて来ます。
その際に物件の状況が”Status”として示されています。それぞれの用語は以下のような意味となります。

状況

“Active”= 売物件(内見が可能)

契約中の物件にはいくつかの種類があります。契約に入ってからクロージングを迎えるまでには30日から45日程掛かります。www.zillow.comなどの消費者サイトではこの契約中の物件も”For Sale”(売り物件)として上がって来ます。仲介士から送られて来る物件情報には出て来ない一般消費者サイトの売り物件は、この「契約中」という状態にあると考えられます。

1)“Contingent Finance and Inspection”=契約中(内見が可能かどうかは売り手次第) 既に買い手の人が出したオファーが売り手に受理されている状態。但し、Finance(ローン審査)とInspection(家の検査)のContingent(条件)が付いていることから、買い手の銀行のローン審査と家の検査(並びに、検査結果に基づいて売り手と買い手の家の修理の役割分担の合意)がクリアするのを待っている状態。家の検査の結果や修理の交渉が合意に達しなかった、買い手の銀行のローン審査がおりないなどの理由で、契約落ちする場合もあります。その際に、別の買い手からバックアップオファーが入っていると、その買い手に契約が回って来ます。つまり、バックアップオファーを受け付ける売り手の場合は内見可能。可能かどうかは仲介士を通して聞く必要あり。

2)“Contingent Lien-holder Release”=契約中(内見は通常不可能)既に買い手の人が出したオファーが売り手に受理されている状態。物件にある抵当権を取り除いている最中です。抵当権が取れ次第、クロージングと物件引渡しが行われます。抵当権が外れないとクロージング出来ない物件です。

3)“Contingent Escape”=契約中(内見可能)物件には買い手のオファーが入っており、売り手は基本的にはこのオファーを受理してはいますが、売り手にとって好ましくない条件が盛り込まれていることを示します。例えば、オファーを入れている買い手の人にも売るべき家があり、その家が売れた際にクロージングを迎える。などという条件が契約内容に入っており、売り手としては現在の契約よりもいい条件のオファーが来るのであれば、いつでも現在の契約からEscape(逃げる:解約)できる状態にあります。よって希望の物件なのであれば、必ず内見予約を入れてみましょう。

4)“Pending”=契約中(内見が可能かどうかは売り手次第)Contingent Finance and Inspectionとの違いは、この物件の買い手のオファーがキャッシュオファー(全額キャッシュで購入)である点です。キャッシュオファーであっても通常はInspection(家の検査)を入れますので、検査結果と修理の役割分担の合意を待っている状態であるはずです。バックアップオファーを受け付ける売り手の場合は内見可能。

“Closed”=クロージングを迎えた物件。

“Expired”=物件を預かっていた売り手の仲介士との仲介契約が切れ、売りを取り下げた物件。

“Temp(Temporarily) Off Market”=一時的に売りを取り下げている物件。どうしても興味のある物件であれば、仲介士を通してどうしてこの物件の売りが取り下げになっているのか聞いてみるといいでしょう。持ち主が死亡したなどの理由で裁判所の審議を待っている場合など、少し間を置いて”Active”に変更される可能性が高いです。

管理費の有無についてはこちらをご覧ください。

管理費

Assoc/Condo Fee:こちらに金額が記入されていれば、管理費ありです。この物件の場合、「279」とありますので$279です。その下にPer:mo(month)とありますので、月額279ドルということになります。

この費用に含まれる内容については、HOA/COA Fee Includes:を見てください。この物件の場合、Ext. (Exterior) Building Maint.(Maintenance)建物の外側の管理;Irrigation芝生や植木が植わっている共有地のスプリンクラー;Lawn Care芝生の手入れ;Recreationリクリエーション施設の管理;Security建物のセキュリティー設備;Snow Removal除雪;Trashゴミ収集;Water水道料金が月額273ドルの中に含まれるという理解をしてください。


【質問】住宅メーカーの違いを教えて下さい。

【質問】ニューアルバニー地域で新築の家を建てる際、M/I Homes(エムアイ・ホームズ), FISCHER Homes(フィッシャー・ホームズ), Schumacher Homes(シュマッカー・ホームズ)それぞれ3社の違いや特徴を教えて下さい。

【回答】3つの住宅メーカーは以下のような特徴がああると言われています。

エムアイ・ホームズ
多くのエリアで住宅開発をしているため、立地条件のオプションがこの3社の中では一番多岐に渡ります。カスタマイズはオプション料金となり、ベーシックレベルの家はフィッシャー・ホームズよりも安く設定されています。ご希望の地区であれば、(2014年10月の時点で)基本価格20万ドル後半程度から。けれどもある程度の高級感やクオリティを求めると、あれもこれもオプションで追加という風になる傾向が最近より強くなっています。施行は、エムアイ・ホームズがディベロップしているサブディビジョンの中でのみとなります。

フィッシャー・ホームズ
ニューアルバニーの地域であると基本価格帯が40万ドルから〜レベルの家を建てています。基本価格内でのカスタマイズオプションが多く、購入者と積極的に話し合いを持ってくれるようです。施行は、フィッシャー・ホームズがディベロップしているサブディビジョンの中でのみとなります。

シューマッカー・ホームズ
カスタムビルドのみを行う住宅会社です。土地は別に自分で探し、そこにカスタムで家を建ててくれる住宅会社です。

上記2社の建築には6-8ヶ月程度をお考え下さい。シューマッカーのカスタムビルドは9ヶ月+と言われています。その前に土地を探すリードタイムも計算に入れて下さい。

実際には、それぞれのショールームを訪れて担当者からお話を聞く事をお勧めします。モデルハウスで質感も確かめられます。ご希望により、ショールーム・モデルルームの同行もしています。


【Question】I would like to get the house ready for sale. Can I finance remodeling cost so it will come out of the sales proceeds?

【Question】I understand that we need to remodel our house somewhat in order for us to sell the house because we have lived here for a little over 10 years and some parts of the house are outdated.  We know if we price it low enough, we can sell it as is.  However, we would like to not throw our house away.  In order for us to get the house ready for sale for the price we are aiming for, can I finance remodeling cost so it will come out of the sales proceeds instead of paying upfront fees?  Would a “construction loan” apply in this situation?

【Answer】Thank you for your question.  This is a good question to ask a lender.  So we passed this onto Brian Hitchcock, Senior Loan Officer, from the First Bexley Bank.  Here is his answer:

Great question.  The easy answer is “no”, of the several types of construction loans available, none are cost effective or timely enough to be used in this manner and most would not be too happy to be paid off so quickly afterward.

The exception would be the Home Equity Line Of Credit (HELOC).  I like using HELOC’s two ways:

1)      Keep existing financing in place and add HELOC to it to pull out money for repairs on existing home and/or down-payment on new home.  The owner needs to have some equity and decent credit, and they need to qualify with both homes if they plan to buy before selling, but this is a good way to fix up existing home before listing.

2)      Pay off existing first mortgage and free up additional funds.  This HELOC is typically larger but serves two purposes.  It can lower overall debt ratios (especially when converting a shorter term loan) as well as significantly lower the seller’s monthly payment while they wait to sell, allowing them to save up additional down-payment funds.

HELOC’s are cheap, easy and fast.  Most of the time costing the borrower little to nothing and closing within 2-3 weeks.  The only downside is that they often have pre-payment penalty of $250 but this can sometimes be waived if the line transfers to their new home.

If you would like to speak directly with Brian, here is his information.

Brian Hitchcock
Senior Loan Officer
First Bexley Bank
614-260-5537 cell
614-807-2332 eFax
614-682-5248 office
bhitchcock@firstbexleybank.com

FBB Mortgage Loan Group: 2641 Oakstone Drive, Columbus, Ohio 43231

LO NMLS ID: 462132
Company NMLS ID: 412724


【質問】5/1 ARMとは何ですか?

【質問】インターネットでローンの支払の中に、30yr fixed、15yr fixedと5/1 ARMが有りました。5/1 ARMとは何ですか?

【回答】ARMというのは、Adjustable-rate mortgageの略です。Fixの反対に来るもので、変動レートのローンです。
5/1の部分は当初のレートが5年間続き、その後は1年毎にレートが変動するという意味です。
ARMはFixより当初のレートが低く設定されるため、利息が高い時代に活躍するものです。
少しずつ上がって来てはいますが、2014年2月現在でも歴史的に見ると利息はそれほど高くないので利用する人は多くありません。なぜならば5年後にいくらの利息になるか分からないリスクが伴うからです。
反対に5年のうちに必ず家を売る事が分かっているのであれば、これを利用することで低利息のローンを組む事が出来ます。
そういう利用の仕方があります。


【質問】子供の教育環境の良いところで、且つ夫の勤務先から30分以内のところに住みたいと思っております。

【質問】9月中旬から夫のMarysville(本田です)での就職が決まり、現在、周辺での家購入もしくはアパート賃貸の情報を集めているところ、宮本様のウェブサイトにアクセスしました。夫は駐在ではなく、現地採用の就職になります。夫はドイツ人、子供は5歳と4歳、現在はドイツに住んでおります。上の子供は9月から就学の予定です。

まだ住むところをどこにするかも絞れてはいないところなのですが、
条件として、なるだけ子供の教育環境の良いところで、且つ夫の勤務先(本田になります)から30分以内のところに住みたいと思っております。
このような条件でウェブで検索してみますと、Dublin, Hilliard, Worthingtonがコロンバス周辺では日本人には住みやすい環境であり、教育レベルも高いと言われていることが多い様子です。実際はどのような感じなのでしょうか。
日本人の多いコミュニティー、と言う条件なしでも、上記の3市がやはり、コロンバス近辺では教育環境がよいところとなるのでしょうか。
また、日本人として住みやすい、と言う条件を除外すると、他に教育環境の良い地域というのが、Marysville近辺にありますでしょうか。
もしおすすめがありましたら、その他の地域での物件も考慮に入れたいと思っております。

宮本様のHPを読ませていただき、コロ ンバス周辺では、賃貸物件よりも購入、またはリースをおすすめのようであると理解しております。
最終的には家を買いたいので、とりあえず最初の1年ほどは、地域の情報を得るため、賃貸にしようと思っておりますが、いい物件があれば、すぐ購入も考慮します。

【回答】ご連絡ありがとうございます。わお、ドイツからメール頂いてるんですね。さて、いくつかご質問を頂いていますので順番に答えて参りますね。

1)賃貸とリースは同じことです。
でも高木さんがおっしゃっているのは賃貸(アパートを借りる)リース(コンドや一軒家を個人大家さんから借りる)と区別されていると思います。
この付近のアパートは、3ベッドが極端に少ない為にお子さんがいるご家族はコンドや一軒家に入られることが多いです。
2)賃貸/リースvs購入
日本人の駐在員の方は購入が会社で奨励されていない、もしくは許可されていない為に、リースしか道がない場合が多いです。
購入するオプションがあるのであれば、購入した方がいいです。
理由は、2500ドルの家賃を払うお家はおおよそ$250,000程度の物件と思って下さい。
投資家(大家さん)はリターンがなければ、わざわざ購入してリースしませんよね。
なので、毎月の家賃は購入した際のローンの返済額より高い訳です。
3)コロンバス地区の学校は8月末初まりです。気をつけてくださいね。
入学手続きとして、通う学校の住所の契約書がないと出来ないかと思います。
なので結構駆け足ですが、いつこちらにいらっしゃいますか?
アメリカに来る前に出来ることだけ、進めて行きましょう。
4)日本人に住み易い環境
定義が、英語が苦手な人の住み易い環境だとDublinです。
複数学校がありますが、日本人のエイドさんがいるので入学手続きや学校の行事の際にその方が手伝ってくれるからです。また、どの学校にもESLがあります。
現在、お子さん達は何語で教育を受けられていますか?お母様の英語はどの位ですか?英語はOKなのであれば、Dublinにこだわる必要もないかも知れません。
WorthingtonもHilliardもほとんどの学校にESLがあります。Powellのオレンタンジー学区もESLがある学校があります。
学校のレベルに関しては、このページの右下にあるリンクのgreatschoolsをクリックして確認して下さい。その下に各学区の学区地図も載せてありますので、参考にして下さい。
次に生活面で、日本食材店はDublin南とUpper Arlington北に位置しています。
日本語補修校に土曜日に通われるのであれば、こちらはWorthingtonの学校を借りています。が、Dublin, Hilliard, Worthington地区にお住まいであればスクールバスが近くまでお迎えに来てくれますから、そこまで場所を気にする必要はないと思います。
日本人向けの補修塾はDublinにあります。これは送り迎えが発生しますね。
後は、どこまでどっぷり日本人として生活するのか、どうか。
周りに日本人の人が住んでいる方がいいのか、どうかで考えて下さい。
ご主人がアメリカ人、奥様が日本人で2才になるお子さんの仲介を引き受けたことがあります。Reynoldsburgにお住まいでしたが、お子さんが生まれてからやはり日本人の子供達と遊ばせたい、お友達の近くに住みたいということでWorthingtonに引っ越されましたよ。
5)ホンダに勤めているアメリカ人もお子さんがいる方はDublin, Hilliardに住まれている方が多いです。33号線に乗り易いという地域性と学校のレベルと思います。
6)最初に地域を知る為に1年間賃貸するのも手だと思いますが、お子さんをお家の購入とともに転校させなければならないかも知れませんよね。
また、最近ローンの利息が上がりました。これから上がって行く傾向にあると思います。お家の価格よりもお家のローンは長期になるので、利息で実際に支払う家の価格が本当に変わります。30年ですと実際の家の価格の約倍を利息と一緒に支払っていることになります。ご参考にして下さい。