【質問】5年のリース契約期間しか提案されて来ないのですが、3年で借りることは難しいのでしょうか?

【質問】オフィス用物件を探しています。いくつか気になる物件に見積もりを頼んだところ、5年のリース契約期間しか提案されておりません。3年で借りることは難しいのでしょうか?

【回答】お問い合わせありがとうございます。
通常3年のリース期間ですとオーナー側はカーペットの取り替えと壁の塗り替え程度の改装での入居を期待します。今回5年のリースの提案しか来ていない理由は壁の打ち抜きなどオフィス内のレイアウトを変える希望を出されているからと思われます。どうしても3年のリースに落としたいとすれば、この改装費用をテナント側で持つ、もしくは改装費用を3年で償却出来る提案より高い賃料での入居を希望する。どちらかで再提案してみることは可能かと思います。


【質問】5年リースに3ヶ月フリーとあるのはどう考えたらいいのでしょうか?

気になる物件に見積もりを頼んだところ5年契約に3ヶ月フリーと書いてあります。この3ヶ月フリーというのはどういう風に受け止めたらいいのでしょうか?

【回答】一般的にRental Abatement (家賃の減額)と呼ばれるものです。コマーシャルリースではよく見かけるもので、数ヶ月の家賃の減額を持ち寄ることで テナント側の企業の引越し費用などの負担を少なくしてあげようという意図のものです。ただし、このフリーは家賃の中のベースレント(基本家賃)にのみ適応されるもので、その他の共益費(オペレーションコストなど)は請求されることを忘れないでください。


【即入居可】日系企業さんがサブリーステナントさんを探しています

現在日系企業さんが入っている物件です。新しいオフィスに5月末に転居が決まり、元オフィスのリース契約期間が2017年3月中旬まで残っています。その費用を少しでも削減したく、オフィスをサブリースしてくださる会社を探しています。

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【住所】655 Metro Pl S, Dublin OH 43017

【物件説明】少し大きめ/小さめのオフィスに移ろうか検討中だったり、新規立ち上げであまり面倒な手続きなく引っ越したいとお考えの企業さまにぴったりかと思います。1430sqftのオープンフロアのオフィスに220sqftの会議室があります。
来年3月までの家賃はご予算になるべく対応します。それ以降のリース契約は新規契約となりますが、必要であればお手伝いは私たちの方でさせて頂きます。

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【ダブリン&ヒリアード賃貸事務所】100~430平米 営業・エンジニアオフィスに最適

The Offices at Wilcox Place

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The Offices at Wilcox Place (管理事務所 5985 Wilcox Place, Dublin, OH 43016)

【立地条件】I270/RT.33/161の出口にアクセスよく、多くの日系企業がビジネス拠点を置き、日本人駐在員が多く住むダブリン地域。ショッピングモール、レストラン、ホテル、銀行や病院なども近い。

【物件説明】事務所の大きさは100平米程度(1.160sqft)の手頃なものから430平米(4,608sqft)の大きさまで。6万平米の敷地に18棟のビル、そこに100のオフィススペースが並ぶ。企業の成長に応じてオフィスパーク内での引越しも可能で、営業、デザイン、エンジニアオフィスとして使い勝手がよく、数社の日本企業が入っている。100平米規模のスタンダードタイプのオフィスはいつでも入居が可能。モディファイドグロースネットを採用しており、ガスと電気とゴミの費用以外は月額リース料金に含まれている(水道料金も家賃に含まれています)ので進出の際のオフィス費用の予算が立てやすい。家賃は1sqft当たり$12.75-13.00となっています。(2015年10月現在)つまりスタンダートの一番小さい100平米程度(1,160 sqft)のユニットで月額$1,250前後ということになります。

【施設案内】各事務所冷暖房完備、全事務所1階建て、建物外観充実、防音構造の優れた建築、緑が多く景観よし、光ファイバーの高速インターネット通信、十分な駐車スペースが確保されている。管理事務所が敷地内にあり、写真のトム・クリーバーさんが在中してテナント企業の面倒を見てくれています。

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ParkWest Professional Plaza
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【立地条件】I270、I70に近く、コロンバス西部からシンシナティ方面、I71への乗換えも近くクリーブランド方面にアクセスがよい。ダブリンの次に日本人駐在員が多く住むヒリアード。ショッピングモール、レストラン、ホテル、銀行や病院なども近い。

【物件説明】事務所の大きさは100平米程度(1,152sqft)の手頃なものから530平米の大きさまで。10棟のビルに50のオフィススペースが並ぶ。企業の成長に応じてオフィスパーク内での引越しも可能で、営業、デザイン、エンジニアオフィスとして使い勝手がいい。100平米規模のスタンダードタイプのオフィスはいつでも入居が可能。モディファイドグロースネットを採用しており、ガスと電気とゴミの費用以外は月額リース料金に含まれている(水道料金も家賃に含まれています)ので進出の際のオフィス費用の予算が立てやすい。家賃は1sqft当たり$12.00-12.25となっています。(2015年10月現在)つまりスタンダートの一番小さい100平米程度(1,152 sqft)のユニットで月額$1,152~1,176前後ということになります。

【施設案内】各事務所冷暖房完備、全事務所1階建て、建物外観充実、防音構造の優れた建築、緑が多く景観よし、光ファイバーの高速インターネット通信、十分な駐車スペースが確保されている。毎日管理事務所の方が敷地に出向き、テナントさん企業の面倒をみています。

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【ダブリン・シェアオフィス】1-2名での米進出期の法人登録、セールスオフィスとして最適

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555 Metro Place North, Dublin, OH 43016

【立地条件】I-270, 33/161号線のアクセスよく、近くにはヒルトン、エクステンディッドステイ等主張に利用し易いホテルや日本食レストランがあります。

【物件説明】ダブリンの中心部にあるシェアオフィス。御社の名前で電話に出てくれたり、郵便の受け取り発送、簡単な秘書サービスもしてくれ、短期のリース契約も可能な為、1−2名での米進出期の法人登録やセールスオフィスとして利用し易い。

【施設案内】オフィスビルのメインエントランスを入った右手すぐ、訪ねて来られたクライアントさんなどに分かりやすい場所にあります。エントランスには、案内板に社名が出せますので労働ビザ取得の際に必要になる「会社の看板のサイン」もクリア出来ます。

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入り口には簡単な秘書サービスをしてくれるアマンダさんがカウンターでお出迎え。横にはソファのあるラウンジで来客にお待ち頂けるスペースもあります。昼食や休憩スペースも無料で利用できます。

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大小合計3つの会議室は、リース契約に週の利用時間を織り込むこともできますし、そうでない場合も1時間25ドルでレンタルが可能。駐車スペースも十分確保されています。

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廊下の左右には、窓のあるオフィス、窓のないオフィスが並んでいます。
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【リース内容】窓のあるオフィス(10×15 ft, 12×12 ft, 12x16ft)大きさとリース期間によりますが$700-750/月、窓のないオフィス(8.6x13ft, 10×12 ft)大きさとリース期間によりますが$600-650/月

入居時に1ヶ月分の家賃と保証金、登録料が掛かります。登録料の中に机のレンタル費用などが入りますので、詳細はお問い合わせください。電話回線の設置約$150、エントランスの社版約$50

内覧、オフィス設立初期費用のお問い合わせは、614-327-1938まで。


【質問】1−2名での進出を考えています、駐在員の住宅のコストを教えて下さい。

当地区でのアメリカ進出を検討しています。現時点では1~2名でのスタートを想定しています。駐在員(単身、家族)の住宅のコストも調査出来ればと考えています。候補物件の見学をお願い出来ますでしょうか?

【回答】ご連絡ありがとうございます。

駐在に来られる創業メンバーの人選は、ある程度目処がついているのでしょうか?単身、ご家族でかなり選択範囲やコストも変わって来ます。
特にお子様を連れて来られる場合、お子様の年齢はおいくつくなりますか、また赴任期間はどのくらいを予定しておられるのでしょうか?
お子様が学齢に達している駐在家族の場合、会社への通勤の便利さのみならず、そのお子さんの現地の学校への適応と同時に、帰国時に困らないように日本語能力の維持、向上のために家庭教師や塾などを利用されるのがほとんどです。土曜日の日本語補習校は、ダブリンよりのワージントンにありますし日本語の塾(補習校は日本の学習過程を土曜日の1日だけで消化するため、非常に多くの宿題が出るのでご父母の負担がかなりのものとなり、多くの家庭で利用されています。)はダブリン、日本人のお子さんの補習に慣れている家庭教師の先生もほぼこの地域に集中しています。
という理由から、駐在予定の方が単身なのか、奥様がおられるのかその奥様が少しは日本人が住んでいる地域に住みたいのか(日本食材店や日本人コミュニティもダブリンに集中しています。)、まったくそれは関心がないのか、お子様が来られる場合その年齢と駐在期間(日本帰国時に高校、大学受験直前であるのかなど)、お父様とお母様の教育方針(アメリカに来るのだからアメリカでの英語教育を中心に考えるのか、帰国後の日本での進学のことが気になる年齢なので赴任期間も日本語での学習を疎かにで出来ないと考えるのかなど)を教えて下さい。それによってご紹介する物件、家賃もまったく変わって来ます。
お返事お待ちしています。

【質問】コマーシャルリースに出て来る$7.50 N, $7.50 MG, $7.50 NNN等はどういう意味でしょうか?また、これは月額リースなのでしょうか?

【質問】事業用物件を探しています。Lease Rateに出て来る価格の後のN、MG、NNN等はどういった意味でしょうか?また、これは月額リースなのでしょうか?教えて頂けると助かります。

【回答】お問い合わせありがとうございます。
まず、事業用物件のLease Rateは1スクエアフィート当りの年額のリース価格です。
例えば、1,000sqftのスペースが$7.50/SFであれば、年間$7,500ドル。月額に直すと$625になります。

次に価格の後に出て来る文字は以下の省略、意味となります。

N=Net ネットリース、もしくはシングルネットリースと呼ばれ、賃料の他に固定資産税をテナントが負担し、残りのコストはオーナーが負担するというタイプのリース契約です。

NN=Net-Net ネットネット、もしくはダブルネットリースと呼ばれ、賃料の他に固定資産税と建物の保険をテナントが負担し、残りのコストはオーナーが負担するというタイプのリース契約です。

NNN=Net-Net-Net ネットネットネット、もしくはトリプルネットリースと呼ばれ、賃料の他に固定資産税と建物の保険、共用部分の管理費(共益費)をテナントが負担するタイプのリース契約です。

Gross グロースリースは、ネットリースの反対で賃料のみテナントが負担し、オーナーがそれ以外の固定資産税と建物の保険、共有部分の管理費といった費用を負担するタイプのリース契約です。一般的に小さいオフィススペースなどはこのタイプのリースが多いです。水道光熱費は込みの場合と、そうでない場合があり、必ず確認して下さい。

MG=Modified Gross モディファイドグロースリースは、テナント使用部分のコストのみテナントが負担するタイプのリースです。通常負担する費用は、使用ユニットの修理費用、ゴミ廃棄費用、水道光熱費などとなります。

いずれのリース契約の場合も、ユニットの内の家具やその他の動産に対する損害保険はテナント側が掛けるものとなります。場合によっては、オーナーや管理会社の名前を被保険者として証書に記入することを求められる場合もあります。


【オフィスリース物件仲介】産業用木材資材メーカーK社様の場合

産業用木材資材メーカーK社の三浦さまからご連絡を頂いたのは2013年12月17日のこと。

「北米でのビジネスの拡大を図るべく、コロンバスに子会社を設立する計画を立てております。会社として登記するオフィス兼住居を探しております。」
とご連絡を頂きました。

倉庫機能は不要、当面は三浦さまと事務職の方程度。デスクが数台と応接室があり、住居も兼ねることが出来ることが条件とのことでした。既に住宅として賃貸になっているリース契約書には、必ずと言っていい程「住居としてのみ使用する」という条項が入りますし、商業用賃貸になっている物件には、「オフィス機能としてのみ使用し、寝泊まりはしては行けない」という条項が入るのが最も一般的です。高級アパートには、ビジネスセンターやちょっとした会議室が併設されているところもあることをご提案させて頂きました。

すると、会社設立を頼んでいる弁護士さんより「入り口に看板を付けなくてはならない」との指示が入っていることが分かりました。

アパートの中に借りた一室に会社の看板を掛けることは無理です。戸建ての売り物件の中には住宅と商業のミックスユースの地域もありますが、大通りに面した1階が店舗、2階が賃貸アパートのような物件だったり、少し辺境なところにある1軒屋だと回答をすると、治安が良くない場所は避けたく、ダブリン近郊で看板を出して商業活動が出来、住居もある場所の相場を知りたいとのことでした。

相場というより、そもそもそんな物件が存在しません…ダブリンにこだわるのであれば、オフィスと住居は別々にとなりますが、当初は予算を押さえたいからどうしても一緒がいい…

三浦さんが出張でコロンバスにいらっしゃる予定が入り、翌年1月20日、弊社オフィスにて実際にお会いしてお話を改めてお伺いすることになりました。オフィスにはどうやらお客さんがいらっしゃる訳ではないようです。
「それで、なぜ入り口に看板ですか?」
ここさえクリアすれば、住居のベッドルームの1部屋をオフィスとして使うことは可能。会社の登記は住居でも出来ます。
三浦さんのご了承を得て、K社が会社設立でお世話になっている弁護士さんに看板のことをお伺いしてみると、「労働ビザの取得用の書類に会社の看板がある入り口とデスク等が置いてあり仕事スペースが確保されている写真が必要」とのことでした。

これで方向が決まりました。ご希望のダブリン地域にある一軒家を予めオフィスとしても使用、また会社登記の住所として使用することも理解してもらった上で、私のクライアントの投資家の一人にリース転換してもらうことで進めることになりました。

【三浦さんからのコメント】どこで宮本亜希子のことを知りましたか?

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どうして仲介を頼もうと思いましたか?

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実際に仲介を頼んでどんなところが気に入りましたか?

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仲介に改善点やご意見がありますか?

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【オフィス物件仲介】繊維系メーカーT社様の場合

繊維系メーカーT社の松本さん(仮名)からメールのお問い合わせを頂いたのは2013年4月5日のこと。

「現在弊社はColumbus周辺で小さな営業事務所の設立を検討しております。
当面2〜3名程度です。
Office Building の中のSuiteを借りたいのですが、ご対応可能でしょうか。」

とのことでした。
ご希望に近い物件の候補をあげ、その中の4箇所にご興味ありとのやりとりをメールで交わしました。
4月9日松本さんがコロンバスに出張にいらっしゃるタイミングと合わせて4箇所下見。同時にコロンバス周辺地域に進出する企業の支援をしている非営利団体Columbus 2020、地元の日本人弁護士と会計士をご紹介させて頂きました。

今回の下見4物件に関する会社からの見解は、理想としては1)同社デトロイト事務所のように新しく、2)契約は1年、3)広さは500-1,000 sqft.、4)家賃は$1,500/月前後、5)場所はDublinに限らず、空港から30分以内で治安が良ければいい、ということでした。9日に見た物件は1)と2)を満たしておらず、広さは少し大き過ぎでした。また最低契約期間も2年といったところ。そこで、デトロイト事務所のようにシェアオフィスを利用することになりました。

日を改め4月23日ダブリンにあるシェアオフィスを見学。会社からの1)~4)の要件を全て満たしており、通常オフィスよりは平米単価が高くなるものの、当初は松本さんお一人なので、郵便を受けとってくれたり受付に誰かが居てくれる事は助かります。会社の承認を得て翌日に申し込みをしました。

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【私からのコメント】営業所や会社の立ち上げの直後で、翌年、翌々年の事業の規模がなかなか読めない場合は、こうしてシェアオフィスを利用するのはいい方法だと思います。