【質問】5年のリース契約期間しか提案されて来ないのですが、3年で借りることは難しいのでしょうか?

【質問】オフィス用物件を探しています。いくつか気になる物件に見積もりを頼んだところ、5年のリース契約期間しか提案されておりません。3年で借りることは難しいのでしょうか?

【回答】お問い合わせありがとうございます。
通常3年のリース期間ですとオーナー側はカーペットの取り替えと壁の塗り替え程度の改装での入居を期待します。今回5年のリースの提案しか来ていない理由は壁の打ち抜きなどオフィス内のレイアウトを変える希望を出されているからと思われます。どうしても3年のリースに落としたいとすれば、この改装費用をテナント側で持つ、もしくは改装費用を3年で償却出来る提案より高い賃料での入居を希望する。どちらかで再提案してみることは可能かと思います。


【質問】5年リースに3ヶ月フリーとあるのはどう考えたらいいのでしょうか?

気になる物件に見積もりを頼んだところ5年契約に3ヶ月フリーと書いてあります。この3ヶ月フリーというのはどういう風に受け止めたらいいのでしょうか?

【回答】一般的にRental Abatement (家賃の減額)と呼ばれるものです。コマーシャルリースではよく見かけるもので、数ヶ月の家賃の減額を持ち寄ることで テナント側の企業の引越し費用などの負担を少なくしてあげようという意図のものです。ただし、このフリーは家賃の中のベースレント(基本家賃)にのみ適応されるもので、その他の共益費(オペレーションコストなど)は請求されることを忘れないでください。


【質問】1−2名での進出を考えています、駐在員の住宅のコストを教えて下さい。

当地区でのアメリカ進出を検討しています。現時点では1~2名でのスタートを想定しています。駐在員(単身、家族)の住宅のコストも調査出来ればと考えています。候補物件の見学をお願い出来ますでしょうか?

【回答】ご連絡ありがとうございます。

駐在に来られる創業メンバーの人選は、ある程度目処がついているのでしょうか?単身、ご家族でかなり選択範囲やコストも変わって来ます。
特にお子様を連れて来られる場合、お子様の年齢はおいくつくなりますか、また赴任期間はどのくらいを予定しておられるのでしょうか?
お子様が学齢に達している駐在家族の場合、会社への通勤の便利さのみならず、そのお子さんの現地の学校への適応と同時に、帰国時に困らないように日本語能力の維持、向上のために家庭教師や塾などを利用されるのがほとんどです。土曜日の日本語補習校は、ダブリンよりのワージントンにありますし日本語の塾(補習校は日本の学習過程を土曜日の1日だけで消化するため、非常に多くの宿題が出るのでご父母の負担がかなりのものとなり、多くの家庭で利用されています。)はダブリン、日本人のお子さんの補習に慣れている家庭教師の先生もほぼこの地域に集中しています。
という理由から、駐在予定の方が単身なのか、奥様がおられるのかその奥様が少しは日本人が住んでいる地域に住みたいのか(日本食材店や日本人コミュニティもダブリンに集中しています。)、まったくそれは関心がないのか、お子様が来られる場合その年齢と駐在期間(日本帰国時に高校、大学受験直前であるのかなど)、お父様とお母様の教育方針(アメリカに来るのだからアメリカでの英語教育を中心に考えるのか、帰国後の日本での進学のことが気になる年齢なので赴任期間も日本語での学習を疎かにで出来ないと考えるのかなど)を教えて下さい。それによってご紹介する物件、家賃もまったく変わって来ます。
お返事お待ちしています。

【質問】コマーシャルリースに出て来る$7.50 N, $7.50 MG, $7.50 NNN等はどういう意味でしょうか?また、これは月額リースなのでしょうか?

【質問】事業用物件を探しています。Lease Rateに出て来る価格の後のN、MG、NNN等はどういった意味でしょうか?また、これは月額リースなのでしょうか?教えて頂けると助かります。

【回答】お問い合わせありがとうございます。
まず、事業用物件のLease Rateは1スクエアフィート当りの年額のリース価格です。
例えば、1,000sqftのスペースが$7.50/SFであれば、年間$7,500ドル。月額に直すと$625になります。

次に価格の後に出て来る文字は以下の省略、意味となります。

N=Net ネットリース、もしくはシングルネットリースと呼ばれ、賃料の他に固定資産税をテナントが負担し、残りのコストはオーナーが負担するというタイプのリース契約です。

NN=Net-Net ネットネット、もしくはダブルネットリースと呼ばれ、賃料の他に固定資産税と建物の保険をテナントが負担し、残りのコストはオーナーが負担するというタイプのリース契約です。

NNN=Net-Net-Net ネットネットネット、もしくはトリプルネットリースと呼ばれ、賃料の他に固定資産税と建物の保険、共用部分の管理費(共益費)をテナントが負担するタイプのリース契約です。

Gross グロースリースは、ネットリースの反対で賃料のみテナントが負担し、オーナーがそれ以外の固定資産税と建物の保険、共有部分の管理費といった費用を負担するタイプのリース契約です。一般的に小さいオフィススペースなどはこのタイプのリースが多いです。水道光熱費は込みの場合と、そうでない場合があり、必ず確認して下さい。

MG=Modified Gross モディファイドグロースリースは、テナント使用部分のコストのみテナントが負担するタイプのリースです。通常負担する費用は、使用ユニットの修理費用、ゴミ廃棄費用、水道光熱費などとなります。

いずれのリース契約の場合も、ユニットの内の家具やその他の動産に対する損害保険はテナント側が掛けるものとなります。場合によっては、オーナーや管理会社の名前を被保険者として証書に記入することを求められる場合もあります。