【質問】投資で買う(買った)物件はLLCなど法人名義にした方がいいのか、個人名で持っておいた方がいいのか教えて下さい。

【回答】このご質問は、投資をされた方の置かれた立場や今後も投資物件を増やして行かれるのか、銀行からの融資等を受けたいと考えているかどうかによって回答は変わって来るのではないかと思います。

まず、法的には個人名義であった場合は、何かあった場合に個人で法的な責任、場合によっては賠償責任が個人の財産を持って取らなければならない場合もあるということです。LLC等の法人名義であれば基本的にはLLCが法的責任を負い、個人が責任を負わないという点が利点でしょう。

それから、テナントさんに個人名を知らせたくないという場合もあるかも知れません。物件の名義をTrustにする、もしくは不動産仲介士と物件管理契約を結んで、物件管理者の名前でリース契約を結ぶという方法もあります。これから購入される場合で、全額キャッシュで購入される場合は、物件の登記名義を個人、(クロージング前に法人登記を済ませて置く必要がありますが)LLC等法人どちらでクロージングすることも可能です。オファーを個人名で入れる(入れてある)場合は、Addendum等を利用して法人名でクロージング、登記をすることを明記しておいた方がクロージングがスムーズに運びます。

これから購入される予定で、資金を住宅ローンで賄おうとお考えの場合(通常投資物件には、購入金額の20-25%を頭金として置くことを要求されます。)新設の法人では住宅ローンを下ろしてくれる銀行を見つけるのはとても難しいと思います。また、個人でローンを組み、物件は法人名義にすることを許可してくれる銀行もほとんどないと考えて間違いありません。よって、通常は個人でローンを組み、購入しクロージング後に登記を個人名から法人名に移すという方法を取るのが一般的です。が、結果的に債権者と担保物件の所有者が変わってしまうことになり、銀行はそれを知った段階でローンの全額返済を求めることが出来るというような条項がローンの債権契約の中に入っています。一般的には、ローンの毎月の返済が滞っていない限り銀行がクロージングした物件の名義を後日確認したりしないと言われていますが、年に1度escrowに入っていた保険の支払時期に銀行と保険会社のやりとりで名義が変わっていることが発覚する場合が多いです。一般的には、名義を個人名に戻せば全額返済は免れることができるようです。

個人で住宅ローンを組んで、後で法人名義に書き換える代わりに①アンブレラ保険(包括賠償責任保険:umbrella liability insurance)を100万ドル程度加入する、物件をLLCなど法人名義にするのではなく、②信託受益者をLLCにしたTrust名義にすることは債権契約違反ではないようです。

基本的にアメリカ国内に在留資格のない個人にアメリカの銀行から住宅ローンの融資を受けることは難しい訳ですが、LLC等法人を設立してアメリカにいる人を会社の財務役員としてLLCで融資を受けるという方法もなくはありません。もちろん新設で、収入がないLLCでは難しいですが、既に所有の不動産をLLCの名義にして不動産収入を申告している場合、条件によっては融資を受けられる場合もあります。

状況に応じて銀行、弁護士、会計士のご紹介もさせて頂いています。

家賃収入と経費の税申告を個人でするのか、法人でするのか、どちらが節税効果があるのかは投資される方の立場に寄って違うと思います。これに関しては、税理士や会計士に相談することをお勧めします。


【質問】就労ビザ保有者で投資用物件の購入にローンを組むことは可能ですか?

初めてご連絡させて頂きます。先日、友人がカリフォルニアに引っ越すということで、勝手に宮本様を紹介させて頂きました。その後は上手く話は進んでおりますでしょうか?

今日、ご連絡させて頂いたのは、私の件になります。現在、自宅用と投資用にと不動産の購入の検討を始めたところです。アメリカで不動産を購入するのは初めてなのでわからない事ばかりで、ご相談に乗って頂けたらなと思っているところです。投資用物件を購入してRENTに回すのにどのくらい戻りがあるのかなと検討する以前に、RENTに出す物件購入するのにローンが組めるのかも理解しておりません。就労ビザ保有者ということもあり、色々制限もあると思います。ご相談に乗って頂くことは可能でしょうか?

宜しくお願い致します。

【回答】初めまして(笑 お名前はこの友人の方の前にも聞いたことがあるのですが、以前にも日本人の駐在員の方をご紹介していただきましたでしょうか?いずれにしましても、ご紹介ありがとうございます。

ご友人の物件は売りに出た翌日に契約に入りました。購入希望者がうまく3人見つかったので、提示額よりも高い金額での売却となります。今月中にはクロージングを迎える予定で進んでいます。

オハイオで住宅ローンを組むのには、アメリカでの収入証明が必要になることが最低条件です。よって、就労ビザでローンは組むことができます。(日本に帰国してしまう前にいくつかの物件を所有しておき、その物件からの収入が次のローンを組むのに十分であれば、帰国後もローンを組むことが出来ます。)投資用物件を購入しての投資効果としては、月々のテナントさんからの家賃からローンの支払い、発生する修理費用などの後に手元に残るキャッシュフローと、物件をいずれ売却される際の購入額、その経費と売却額の差のキャピタルゲインとなります。

コロンバス、ダブリン地域の日本人駐在員向け投資物件購入の実例はこちらに挙げておりますのでご参考にしてみてください。
投資物件仲介実例

次のステップとしては、ローンを組む銀行をご紹介いたしますのでPre-approval(ローンが下りる証明)を取ってください。
プリアプルーバルの取得についてはこちらに詳しく説明をしてあります。プリアプルーバルが取れたところで、物件のご紹介ができるようになります。
銀行からプリアプルーバルをもらう

その上で、一度オフィスの方に来て頂ければ購入の手続きを説明させて頂きます。ご質問もその時にお答えさせて頂きます。


【質問】4−5年の駐在期間でオハイオ地区の物件の投資に興味があります。

【質問】オハイオ地区の物件の投資に興味があります。4−5年の駐在期間では難しい事もあると思いますが、
もし可能であれば、一度お会いし、市場の事や、今後20-30年間を考えた投資として、やる価値があるのか等教えて頂きたいのですが。

【回答】まず、全額キャッシュの購入であればアメリカでの滞在資格やもっと言えば、どこに住んでいても物件の購入は出来ます。ローンを組む場合は、アメリカでの在留資格が3年以上残っているか、ちょうど労働ビザが切り替えの時期で3年ない場合は職場よりあと3年は現職に就いていることを説明する手紙が発行してもらえれば大丈夫です。投資物件の融資は、どんなタイプの銀行でもしている訳ではないので、面談時にご紹介させて頂きます。地域の住宅市場、リターン等も含めてお話させて頂けると思います。


【Investment Property】日本から初めてのアメリカ不動産投資

南さんご夫妻(60才)の”以前から気になっていた”アメリカでの不動産への投資は、初めてのコロンバス訪問で具体化しました。
「滞在中に出来たら物件を見てみたいなぁ。」と言っていた南さんのわずかな1週間の滞在中、リース物件を探している方からコンドミニアムに下見依頼が入りました。

「仮住居に近い正にこの物件を外から見て『こういうイメージの家がいいな』と思っていた家。但しFor Rentではなく、For Saleの看板だったため諦めていました。今回この売物件を希望の価格でリースに転換出来ると聞いて非常にテンションが上がりました。」
というコメントをもらっていたので、テナントさんの方はこの下見で決まるなと感じてました。そこで、2014年10月25日南さんを誘って3者で向かったのがこのお家。

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南さんも非常に気に入りました。
「宮本さん、少し考えさせてもらえるかな?」と言っていた南さんですが、翌々日プレーしたゴルフコースが偶然この物件の近くだったことで気持ちがほぼ決まったようです。
日本に帰国した10月29日にオファーを入れました。売手からは物件引渡日のカウンターオファーが入りましたが、無事に11月1日に契約に入りました。(*注:オハイオ州では不動産売買の契約書のやりとりに電子文書での署名のやり取りが法的に認められています。クロージングには本人確認、署名の原書が必要です。クロージングに立会えない場合は委任状などの対応が必要となります。必要に応じてご相談に乗りますのでお問い合わせ下さい。)

クロージングまでの約1ヶ月の間に、オハイオ州で会社の設立(*注:会社を設立しないと不動産投資が出来ない訳ではありません。投資物件からの収入の納税方法、この後続けて投資物件を増やして行く際にローンの利用の可能性があるかどうか等に応じて相談に乗っています。詳しくはお問い合わせ下さい。)、家の検査/見つかった補修内容の交渉、(ローンを組む場合は、銀行からの査定が入ります。)、投資資金の振込を経て12月2日無事にクロージング、物件引渡を迎えました。

洗濯機、乾燥機の設置とカーペットクリーニング、掃除、鍵の交換を済ませ、12月6日にテナントさんも入居されました。

【3Bed/2.5 Bath/2 Car Grage Single Family Home in Dublin】
net operating income $15,000-18,000/year
cap rate/year (NOI) 9-10%
pay off comes in the 5th year

【南さんご夫妻からのコメント】どこで宮本亜希子のことを知りましたか?
南さん:
南どこで?
奥様:
夫人どこで?

どうして仲介を依頼しようと思いましたか?
南さん:
南どうして?
奥様:
夫人どうして?

実際に仲介を受けてどこが気に入りましたか?
南さん:
南メリット1
奥様:
夫人メリット3
夫人メリット1
夫人メリット2

今後よりよいサービスを提供する為に改善点を教えて下さい。
南さん:
南改善点
奥様:
夫人改善点

投資家・大家さんになった感想は?
南さん:
南実感
奥様:
夫人感想


【Investment Property】Kildaire

Gary thought it was a no brainer to purchase a house listed under $200,000 in Dublin school. He understands that Japanese people’s number one choice of school district is Dublin and that there will be always a tenant who looks for a leased house under $2,000.00/mon because of the amount of housing allowances given by their employees. So when this opportunity arose, he jumped on it while other investors were little hesitant on this one.

The house was remodeled, however, an old pine tree behind the house worried me when I showed the house to his tenant-to-be. Its root was overgrowing under the bricked patio area to make it uneven. It would eventually reach the foundation of the house and cause a big trouble. So I suggested Gary to offer the full price (because the listing price seemed to be fair market price according to the CMA that I ran) but to include the removal of the tree, relaying the bricks/wooden steps to be done by the Seller in his offer.

The offer was made on September 9, 2013. Although the Seller agreed to the terms, it took a while to get an estimate from contractors. After the Seller found a satisfactory quote from a contractor, the house went into contract on September 14. The tenant was hoping to move in by the end of this month. Closing a deal in less than two weeks is a tight job to a lender, but Brian Hitchcock from the Arlington Bank put it together and it closed on time on September 26.

With the tenant’s request, some ceiling lights were installed and walls were painted. We noticed the ceramic divided kitchen sink was chipped. So Gary installed a new undivided sink which often gets requested for the tenant. Hope it will make the tenant’s wife happy when she catches up later with the tenant in Columbus :)

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【3Bed/2.5 Bath/2 Car Grage Single Family Home in Dublin】
cap rate/year (NOI) 8-9%
annual cash flow from $5,200-7,000
pay off comes on 5th year


【Investment Property】Haydens Crossing

Pramant was ready for another investment property when I found a tenant who would like to move into this property. According to CMA, the listing price was appropriate. We made a full price offer on 8/17/2013, but asked for a repair of the fan/light in the living room and extermination to treat observed ants in the kitchen. Seller agreed to that and we went into contract next day.

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After the inspection on 8/27/2013, we requested remedy of 3 minor items including replacing all bathroom outlets with GFCI, clearing all the possessions and debris from the attic and garage, and sealing around the shower head in the bathroom. Seller took care of all the repairs. An appraisal was ordered afterwards, and it came above the purchase price. It closed on 9/6/2013.

After closing, Pramant installed washer/dryer, ceiling light in the loft area, and cleaned the carpet as the tenant requested. The tenant moved in on 9/11/2013.

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【Comments from Pramant】How did you find me?
This was my second property with Akiko.

Why did you decide to hire me as your agent?
You know the target market and you are fair. You already had prior experience doing this type of investment so your experience was a plus.

What did you like about my service and why?
1. You’ve done this before many times and can answer my questions
2. You had all contacts (contractor, inspection) and processes in place for a smooth start to end
3. You understood the market (renter and investor) and priced out accordingly to each sides needs
4. You are reachable with the renter after the closing and keep on top of things if there are issues

Where can I make an improvement in the future?
Nothing so far.


【Question】I have a couple of questions about investment property for the Japanese community.

【Question】I’m intrigued by the prospect of purchasing a rental house for the Japanese community. A couple of questions come to mind. 1) Does the owner need to fully furnish the house, or does the Japanese family ship their own furniture?; 2) Who pays utilities?; 3) Typically how much down on the purchase is the owner required to have?; and 4) Are you often able to find a new tenant when the 3-4 year agreement runs out?
I’m not sure we have the capital to do this right way, but maybe in a few months. You’re definitely piquing my interest. I never wanted to be a landlord to college kids, but this is different.  ;)

【Answer】Thank you for your inquiry.
1) Does the owner need to fully furnish the house, or does the Japanese family ship their own furniture?
- They ship and/or purchase furniture locally.  So it does not have to be furnished by a landlord.

2) Who pays utilities?
- Tenants do. If you include lawn mowing, some tenants are willing to pay more.

3) Typically how much down on the purchase is the owner required to have?
- In order for you to obtain a conventional loan, lenders typically ask for 20% down.  Some banks offer portfolio loans and the rules differ.  If you are interested, please contact Brian Hitchcock at the First Bexley Bank for their products.

Brian@614-260-5537.com
Mobile   614-260-5537

4) Are you often able to find a new tenant when the 3-4 year agreement runs out?
- Yes. There is currently shortage of lease houses for the Japanese community. Therefore, I show the potential tenants houses on sale to turn them into leased houses. As long as you keep updating the property, you will find a tenant without a problem.


【Investment Property】Hayden Farms

高橋さん(仮名54才)からご連絡を頂き、オフィスで面談させて頂いたのは2013年5月21日のこと。ダブリン付近で投資物件のご購入を考えているとのことでした。

2013年6月20日。クロージングを8日後に控えている投資物件に投資家からのキャンセルが出ました。既にカリフォルニアのお家のクロージングは決定しているとのことでしたので、高橋さんにご連絡を入れてみるとご興味があるとのこと。購入価格、家のインスペクション(検査)後の修理も済んでおり、テナントさんの7月8日入居予定まで進んでいました。テナントさんの要望の洗濯機/乾燥機は売手の人に置いて行ってもらうことが決まっており、ストームドアや天井の電気も完備している物件でした。

必要な書類を整え、契約に入ったのが25日。翌26日、物件のクロージング前のウォークスルーを兼ねて、テナントさんとのお引き合わせ。入居前のカーペットクリーニングやらの確認。28日に無事クロージングを迎えました。駆け足のクロージングお疲れ様でした!

【3Bed/2.5 Bath/2 Car Grage Single Family Home in Dublin】
cap rate/year (NOI) 8-10%
annual cash flow (cash buy) from $15,500-17,500
pay off comes on 4th year

 


【Investment Property】Ridgewood Estates

Pramant is Mr. Harada’s investor friend. He owns rental properties in other states like FL. While I was assisting Mr. Harada for his investment property purchase in Dublin, Pramant contacted me from NY. His name was added to my mailing list of investors. When I locate a long term tenant and a property that the tenant decided to write a lease for, an email newsletter is sent out to this list with property details.

Pramant wrote back to me immediately after this newsletter was released on May 8, 2013.


I have a tenant who would like to sign a four year lease to this property for $2,000/mo. Honda supplier executive. On time rental payment is guaranteed. I will stay through the lease to make sure everything goes smoothly between you as a landlord and the tenant.

- 3 Bed/2.5 Bath single family home currently listed for $204,900 (well below market price) with $4,372 tax (2012).
-Listed lower than CMA. Same size house in the same sub division went into contract for $239,900 and $245,00 in 4 -8 days!
- Highly desired area by the Japanese community.
- Hilliard School (This area is most desired because all the Japanese kids who need ESL classes are all sent here.)
- 10 year forecast, Cap Rate 7-8% (NOI)/annual cash flow close to $7000/payoff comes at the time of purchase

The current owner has already received two offers, but they are asking to close at the end of July. The husband has already been relocated and the wife is finishing work in June. She plans to join the husband with kids at the end of June. They are waiting for an offer to close in JUNE!!! The tenant asked for carpeting/repainting in the basement, washer/dryer, and new oven which comes to $4800. We can ask to deduct that from the asking price. I have an invoice from my contractor. I am more than happy to introduce you to him.

You will not have any problems finding another long term Japanese tenant after this family because of the school district. I am more than happy to assist you finding your next tenant, too.

Property Information:
3779 Wenwood Dr., Hilliard, OH 43026
3 Bed/2.5 Bath/2Car Attached Garage/2,046 sqft plus half finished basement/Tax $4,372
MLS Listing
CMA
Currently listed for $204,900

I will assist you through purchase negotiation, finding a lender, and having a lease agreement with tenant.
Please send me an email at akiko.miyamoto@kingthompson.com for 10 Year Forecast of this investment and more details.

Sincerely,

Akiko Miyamoto

This tenant desired to keep sending his children to Ridgewood Elementary School. Their residency at that time belonged to a different school district where ESL classes were not offered. His children were sent to Ridgewood. Students from other school district sent to Ridgewood for ESL needs had to go through an annual review from school for their eligibility. He and his wife were afraid that their daughter and son eventually had to change schools and to make new friends all over again. This property sat right in the Ridgewood school district and they were hoping to move in before the school starts in August.

I have had walked through the property with a contractor to get an estimate of repair/update that the tenant requested. With that number in mind, we put together and delivered an offer on May 9 and went into contract the next day.

Pramant came to Columbus from NY for a walk through, introduction to the tenants, and closing all on the same day on Friday, June 14 and got to spend the weekend with his family who drove along with him : )

【3 Bed/2.5 Bath/2 Car Grage Single Family Home in Hilliard】
cap rate/year (NOI) 7-8%
net operating annual income from $14,200-15,700
pay off comes upon purchase

【Comments from Pramant】How did you find me?
Through a friend that was using your services for investment in the Japanese rental market.

Why did you decide to hire me as your agent?
You know the target market and you are fair. You already had prior experience doing this type of investment so your experience was a plus.

What did you like about my service and why?
1. You’ve done this before many times and can answer my questions
2. You had all contacts (contractor, inspection) and processes in place for a smooth start to end
3. You understood the market (renter and investor) and priced out accordingly to each sides needs
4. You are reachable with the renter after the closing and keep on top of things if there are issues

Where can I make an improvement in the future?
Nothing so far.


【Investment Property】Ballymead

NY在住の原田さん(仮名41才)から連絡を頂いたのは、2013年3月11日のこと。「ウェブサイトを拝見し、初めてメールさせていただきます。
現在コロンバス、特に一番学区がいいといわれるダブリンで日本人駐在員向けの投資物件に興味があります。」とご連絡を頂きました。(このサイトを見てお問い合わせなんてとっても嬉しいです!)

当初はメンテナンスの楽なコンドミニアムに目を付けていた原田さん。ご指定の物件は住所はダブリンながら、学区がコロンバス。コンドの造りからも小さいお子さんがいる家族向けというよりは、ご夫婦向けの物件。それでも利回り的にはOKだったので、売手のエージェントに問い合わせると既に契約に入っていました。新築や新築に近い物件に特にご興味があったようなので、これから出来上がるフリースタンディング(一軒家作りの)コンドを私が代行視察。これが4月3日。もちろん新築で物件に問題はないのですが、この物件に日本人の駐在員の方が入ってくれるのかを心配していました。

同じヒリアードでもダブリンとは反対の南側。賃貸物件のお問い合わせがある日本人の方にも数家族写真でご紹介しましたが、位置的にNG。その頃、ちょうど賃貸物件を探していた駐在員の方がダブリン学区のBallymeadにある一軒家の売物件にリースで入居をご希望されていました。

4月19日、物件の売出価格、テナントさんの希望家賃、入居前に希望している修繕内容の工務店からの見積もり、このサブのCMA(市況)などを揃えて原田さんに提案。いくつか下記のような質問事項のやりとりがあり;

1. 契約前にインスペクション(家の検査)してもOKか?(私の回答:可能ですがインスペクションの結果が気に入らなければ契約取り消しも可能。インスペクション中に他のバイヤーに契約に入られる可能性があります。)

2. 基本的には本人がクロージング同席必要とのことですが、例外はあり?(私の回答:絶対に無理とは言いませんが、返ってその手続きの方が面倒です。クロージング当日なにか遭った際の対応力を考え、テナントさんとの引き合わせもあるし物件もきちんと見てもらいたいので来て下さい。)

テナントさんが希望されてた補修の半分は前もって大家さんがすることを契約書に盛り込み、購入価格と5月21日のクロージングで調整も済み契約に入ったのが4月24日。家のインスペクションが入り、修理の交渉が完了。そこへクロージング直前になり売手の仲介者より引越業者の手配が出来ず、家の引き渡しを2日延ばして欲しいと連絡がありました。クロージング後に天井の電気の取り付け工事、掃除を済ませてテナントさんは24日に入居することが決まっていましたので、もちろんNOの回答をしました。それでもどうしても引越が出来ないのでとの再三の連絡に、2日分の家賃の請求と工務店が引越前、クロージング後に入り24日のテナントの入居の妨げをしないとの条件で23日受け渡しの変更に同意。

通常は、家のインスペクションが入り修理の交渉が終了した段階でほぼクロージングが9割決定となりますので、この段階でテナントさんと大家さんの顔合わせをします。でも原田さんが州外にお住まいとのことで、クロージング当日の物件のウォークスルー(引き渡し前の最終下見)で顔合わせということになりました。まだ引越前の売手、原田さん、テナントさん、修理の確認に来た工務店、売手の仲介者(普通は来ません)に私たちと本邦(米か?!)初、私も初体験の大所帯ウォークスルー。お願いしていた修理が1カ所やりそびれ、クローゼット中の壁のシールを剥がすと素人修理をした穴、が出て来て一揉め。でも結局、全員揃って無事クロージングに。

で、ここで本来ならやれやれ…のところが2日後。工事に入っていた工務店のスコットから連絡が…。引越するはずの売手がまだ家に入る、引越業者が来ていない!所有権がないのに居座る人を英語ではSquatterと言いますが、これ、合法的にオハイオ州で解決しようと思うと家賃を払わないテナントを追い出すように実は時間が掛かります。裁判所に立ち退き申請を出し、裁判を経て最低でも1ヶ月以上掛かるのです。厄介なことになったなぁと物件に朝駆けつけると、売手の荷物はすっかり庭に出ており売手の姿もありませんでした。工務店のスコットが、引越業者のトラック運転手が途中で逮捕されてこちらに来られない。と言う売手に、あなた達はいっさいここから荷物を出さなくては行けないと説得しておいてくれたのでした!鍵も新しいものに換えてありましたのでテナントさんは予定通りに24日に入居。家の前の荷物も代替えのトラックが後から来て引き取られて行きました。やれやれ、お疲れさまでした。

【3Bed/2.5 Bath/2 Car Grage Single Family Home in Dublin】
cap rate/year (NOI) 7%
annual cash flow from $5,000-6,300
pay off comes on 3rd year

【原田さんからのコメント】どこで私のことを知りましたか?

どうして私に仲介を依頼しようと思いましたか?

実際に仲介を受けてどこが気に入りましたか?

今、大家さんになってどんな気分ですか?

今後、私の仲介に改善点やご提案がありますか?

 


【質問】レントを探しているクライアントは今お持ちでしょうか?

【質問】ダブリン地区で$250,000以下で$1500-$2000で貸せる物件の購入を考えています。レントを探しているクライアントは今お持ちでしょうか?
又、あきこさんを通して購入した場合のレントのコミッションはどれくらいでしょうか?

【回答】ご連絡ありがとうございます。レントを探しているクライアントさんは常にいらっしゃいます。
ボリュームにすると新規のお問い合わせが週に3−8名程です。
本日も2500ドル程度でレントを考えているクライアントさんにお家を2件ご案内。
明日は1800ドル程度でレントを考えているクライアントさんにコンドとお家を4件ご案内します。

一度オフィスに来て頂ければ詳しくシステムをお話出来ると思います。
ダウンタウンのオフィスにいらっしゃることは可能でしょうか?


【Investment Property】Kildaire

Doug heard about me from his friend, whom I helped invest two properties in Dublin. When he contacted me, I had a committed tenant to lease this property.

The property was in contract with another buyer and fell out of contract. It was back on market. Around this time (March 2013), the Dublin market was really hot. Properties went into contract less than a week. We had to move quickly. I introduced Doug to a lender and showed him the house next day with his pre-approval in hand. We made an offer of $219,000 that day. It was a multiple offer situation, but Doug went into contract on the next day, March 8, 2013.

The inspection was done and the remedy request was fully accepted by the seller. However, we came to a standstill after the lender’s appraisal came in at $208,000. The listing agent requested to order another appraisal at the Seller’s expense because a similar home closed in the same subdivision for a higher price the previous day.

Doug agreed to take the higher of the two appraisals. The second appraisal came in as $215,000. The seller requested to meet halfway between the purchase price and the second appraisal. After a day of negotiation, the Seller agreed to take $215,000 but to take the washer & dryer and the home warranty back.

We finally closed on April 12,2013. We could not accommodate time for a walk through before closing. When we went to the house after closing, a matching granite top dining table, which was agreed to be part of the sale was missing…It was distasteful for this to happen. However, the $4,000 difference in the purchase price, pushed the cap rate (NOI) from 6% to 7%.

【3Bed/2.5 Bath/2 Car Grage Single Family Home in Dublin】
cap rate/year (NOI) 7%
annual cash flow from $5,000-6,000
pay off comes on 3rd year

【Akiko’s Comment】I truly regret that I did not schedule a walk through, even if it was by myself. Closing was a round table and I feel that table could have been retrieved if we confronted the Sellers face to face…

【Comments from Doug】How did you find me?

Why did you decide to hire me as your agent?

What did you like about my service and why?

Where can I make an improvement in the future?


【Investment Property】Shannon Park

Mike was an owner of the house which I helped my very first client lease. So I knew him well as a very responsive and helpful landlord. When he asked me to locate an investment property for him, I was very happy to assist him because I knew someone was going to have a very good landlord!

His opportunity came up very quickly. A family moving from Japan wanted to write a five year lease to a 4 Bed/2.5 Bath/2 Car Garage house in Dublin particularly where their son can attend the Indiana Run Elementary School .  The only problem was that there were no houses for sale in the price range that Mike can purchase to fit this family’s budget.

So I asked listing agents of three houses which were for sale in the school district if they would entertain our offer. One did not reply. One said, “No way”. The last one said, “Not quite as low as the price, but in that range.” and explained a little further that the hospitalized wife is pregnant with a twin and the family planned to move out of state after the sale of the house.”

I made a showing appointment to this house next day and arranged to introduce Mike to the tenant to be. The tenant loved the house and so did Mike. We made an offer the same day and went into contract two days after on January 21, 2013.

We closed on February 8 as scheduled thanks to the Arlington Bank. The tenant was supposed to move in on February 12. However, I forgot to remind Mike to switch the accounts under his name before closing. The electricity got turned off and couldn’t start up again until the next Monday. The contractor’s work to install ceilings lights before the original move in day got pushed back. We had to ask the tenant to move in on 16th instead! However, the tenant is very happy to be able to move into a house in the desired school district within his budget.

【4 Bed/2.5 Bath/2 Car Garage Single Family Home in Dublin】
cap rate/year (NOI)  6%
pay off comes in the 3rd year

【Comments from Mike】



【Investment Property】Haydens Crossing

I first met Jason at his restaurant, j.liu Restaurant & Bar on Oct. 17, 2012 when we were there to celebrate birthdays of October borns from our office:) My colleague, Don Bush, introduced him to me and explained what I do for investors. Jason seemed to like the concept and gave me his cellphone number.

When I tried to call Jason at 9 am on Oct. 30, he did not answer the phone. (You will find out why in a while… lol) So I left a message.  I told him that I got a 3 year lease to a house in Dublin and that I’d like to meet him at the property.  Later from a golf course, Jason called back and we met at the property that afternoon.

He liked the property and signed an offer there.  It was lower than the market price offer.  However, there was a similar property in the same subdivision listed about $10K lower for sale and we knew that the sellers were expecting a new baby.  A good counter offer came back, but Jason had his bottom line for his investment.  So we put that number in our counter offer and presented it.  After exchanging two more counter offers, we went into a contract at his original bottom line on Nov. 5 : )

Next evening at his Dublin restaurant, I introduced Jason to his soon-to-be tenant, Yamada-san.  He has eaten at this j. liu’s before and couldn’t imagine the owner of the restaurant would become his landlord!  Jason presented a lease agreement and got to know each other over nice seafood.

We ordered an inspection, negotiated for remedy, and the repair work was completed.  Yamada-san’s company’s attorney and Jason worked out the details of lease agreement and it was signed.  All got done before closing on Nov. 28.  Yamada-san moved in two days later.

Jason has owned and operated restaurants for a while, but this is his first time becoming a landlord.  He is very happy about that!

【4 Bed/2.5 Bath/2 Car Garage Single Family Home in Dublin】
10 year forecast of the investment
net operating income around $13,000/year
cap rate/year (NOI) 7%
pay off comes in the 4th year

【Comment from Akiko】Some buyers try to save money by not hiring an inspector.  The cost is around $300-400.  There are no houses which has nothing wrong.  With a little expenditure, in this transaction Jason found over $1,000 worth of repair and Sellers took care of them.  I always recommend you to hire an inspector.

 

 


【質問】資産運用の一環として不動産購入を考えています。

【質問】初めまして。駐在員としてDublinに住んでおります。
現在、資産運用の一環として、こちらで不動産を購入し、日本人向けの賃貸に回すことを考えているのですが、一度ご相談に乗っていただければと思い、メール致しました。
具体的には2Bed2Bath以上、ガレージ必須(できれば2台)、価格は上限$200,000以下でと考えています。
ローンを組むことは考えていませんので、その心配はありません。
今が投資のタイミングとしてどうなのか、迷っている部分はあるのですが、よろしければお話を聞かせて頂けないでしょうか?よろしくお願い致します。

【回答】ご連絡ありがとうございます。

投資のタイミングとしては、とてもいい時期だと思います。
ダブリンを含む日本人の駐在員のご家族が住みたいと思われる地域の住宅価格は底値をつきました。実際のところ、この3月頃から少しずつ上昇しています。
ローンを組むことはお考えでないようですが、ローンの利息も史上最低のラインです。全額キャッシュで購入される際と、ローンを組んだ際のリターンの違いや税金対策のことを会計士の方にご相談された上で、どちらにするかお考えになるといいと思います。
一つ問題なのは、住宅の需要に供給が追いついていないことでしょうか。売物件のインベントリーが非常に低くなっています。
最近、コロンバスに赴任されて来るご家族は以前に比べて「こじんまり」した住宅を好まれる方が多くなって来ています。ですので上限$200,000以下は可能だと思います。
一度オフィスの方に来て頂ければ、既にテナントさんが入居を希望している売物件をご紹介する手順を詳しくお話させて頂きます。
同時に、日本に帰国された後の物件の管理についてどのようにお考えなのか聞かせて下さい。
また、ご希望であれば日米両方の税制にも詳しいこちらの会計士の方に同席してもらい賃貸物件から発生する収益の節税対策など相談に乗って頂く様にセッティング致します。

【Investment Property】Summit View Woods

Gary’s first investment property was a four unit apartment building.  The building needed constant upkeep and it took a lot of creativity to collect rents from tenants.  After capital improvement back into the building, there had been no cash flow.  He was looking for a property that generates cash flow and is somewhat handsfree.

I presented this opportunity to Gary in July 2012.  A family moving from Michigan wanted to write a two year lease to this 4 Bed/2.5 Bath/2 Car Garage house in Powell.  The husband’s employer pays them housing allowance equal to the rent they are willing to pay.  According to the 10 year financial forecast I created, the CAP Rate (NOI) is 8%, cash flow $6,000-7,000 and the payoff comes in the 3rd year.  It is in Dublin school district and Chapman Elementary School is within walking distance!

Gary made an offer to the property on July 6, 2012.  After 6 days and 6 counter offers, he went into a contract for the price that satisfied him and the return numbers.  However, toughest part of negotiation was still awaiting him.  The tenant asked him to raise the rent by $50 to include mowing : )

After an inspection, remedy request, negotiation, all the things Gary requested are repaired by the Seller.  The tenants moved in happily.

【4 Bed/2.5 Bath/2 Car Garage Single Family Home in Powell】
10 year forecast of the investment
net operating income around $16,500/year
cap rate/year (NOI)  8%
pay off comes in the 3rd year


【Investment Property】Heather Glen

John and Rachel (not their real names) told me that they were ready to invest in a property some time in May of 2012.  They were thinking of investing in properties for a while to fund their two children’s college tuition.  When I told them that I had a client who was looking for a rental house in Dublin in the end of May, they got right on to get a pre-approval from a lender. By the time when the tenant-to-be decided on a condo and John and Rachel made an offer, the property had already received an offer from another buyer…  We put a backup offer and waited until the tenant-to-be found another property that he liked.

On June 1st, John and Rachel made an offer to a single family home also in Dublin to which this tenant-to-be decided to write a 3 year lease.  We exchanged several counter offers and went into contract on June 6 : )  The tenant’s time line was to move into the home asap so he could call his family in from Japan before the his son and daughter’s school year would start.  An inspection was ordered right away and repairs were made by the Seller.  A lease agreement was signed with the tenant before closing.  John and Rachel closed the house on July 19 and the tenant moved in right after.

John and Rachel recalls the time when they lived in Japan.  They know how hard it could be to live in a foreign country.  They are very happy to be able to return the favor that they received in Japan.  John and Rachel plan to continue investing in more properties and to be good landlords to more families.

【4 Bed/2.5 Bath/2 Car Garage Single Family Home in Dublin】
Purchase price: $205,900
cash investment $50,559
10 year forecast of the investment
cap rate/year (NOI) 6% (first 7 years) and 7% (8th year on)
pay off comes in the 4th year
capital return on investment after tax $41,859
after tax income of $67,391
an approximate annualized return: 12%

【Comments from John and Rachel about me】

 

 


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