【質問】投資で買う(買った)物件はLLCなど法人名義にした方がいいのか、個人名で持っておいた方がいいのか教えて下さい。

【回答】このご質問は、投資をされた方の置かれた立場や今後も投資物件を増やして行かれるのか、銀行からの融資等を受けたいと考えているかどうかによって回答は変わって来るのではないかと思います。

まず、法的には個人名義であった場合は、何かあった場合に個人で法的な責任、場合によっては賠償責任が個人の財産を持って取らなければならない場合もあるということです。LLC等の法人名義であれば基本的にはLLCが法的責任を負い、個人が責任を負わないという点が利点でしょう。

それから、テナントさんに個人名を知らせたくないという場合もあるかも知れません。物件の名義をTrustにする、もしくは不動産仲介士と物件管理契約を結んで、物件管理者の名前でリース契約を結ぶという方法もあります。これから購入される場合で、全額キャッシュで購入される場合は、物件の登記名義を個人、(クロージング前に法人登記を済ませて置く必要がありますが)LLC等法人どちらでクロージングすることも可能です。オファーを個人名で入れる(入れてある)場合は、Addendum等を利用して法人名でクロージング、登記をすることを明記しておいた方がクロージングがスムーズに運びます。

これから購入される予定で、資金を住宅ローンで賄おうとお考えの場合(通常投資物件には、購入金額の20-25%を頭金として置くことを要求されます。)新設の法人では住宅ローンを下ろしてくれる銀行を見つけるのはとても難しいと思います。また、個人でローンを組み、物件は法人名義にすることを許可してくれる銀行もほとんどないと考えて間違いありません。よって、通常は個人でローンを組み、購入しクロージング後に登記を個人名から法人名に移すという方法を取るのが一般的です。が、結果的に債権者と担保物件の所有者が変わってしまうことになり、銀行はそれを知った段階でローンの全額返済を求めることが出来るというような条項がローンの債権契約の中に入っています。一般的には、ローンの毎月の返済が滞っていない限り銀行がクロージングした物件の名義を後日確認したりしないと言われていますが、年に1度escrowに入っていた保険の支払時期に銀行と保険会社のやりとりで名義が変わっていることが発覚する場合が多いです。一般的には、名義を個人名に戻せば全額返済は免れることができるようです。

個人で住宅ローンを組んで、後で法人名義に書き換える代わりに①アンブレラ保険(包括賠償責任保険:umbrella liability insurance)を100万ドル程度加入する、物件をLLCなど法人名義にするのではなく、②信託受益者をLLCにしたTrust名義にすることは債権契約違反ではないようです。

基本的にアメリカ国内に在留資格のない個人にアメリカの銀行から住宅ローンの融資を受けることは難しい訳ですが、LLC等法人を設立してアメリカにいる人を会社の財務役員としてLLCで融資を受けるという方法もなくはありません。もちろん新設で、収入がないLLCでは難しいですが、既に所有の不動産をLLCの名義にして不動産収入を申告している場合、条件によっては融資を受けられる場合もあります。

状況に応じて銀行、弁護士、会計士のご紹介もさせて頂いています。

家賃収入と経費の税申告を個人でするのか、法人でするのか、どちらが節税効果があるのかは投資される方の立場に寄って違うと思います。これに関しては、税理士や会計士に相談することをお勧めします。


【質問】就労ビザ保有者で投資用物件の購入にローンを組むことは可能ですか?

初めてご連絡させて頂きます。先日、友人がカリフォルニアに引っ越すということで、勝手に宮本様を紹介させて頂きました。その後は上手く話は進んでおりますでしょうか?

今日、ご連絡させて頂いたのは、私の件になります。現在、自宅用と投資用にと不動産の購入の検討を始めたところです。アメリカで不動産を購入するのは初めてなのでわからない事ばかりで、ご相談に乗って頂けたらなと思っているところです。投資用物件を購入してRENTに回すのにどのくらい戻りがあるのかなと検討する以前に、RENTに出す物件購入するのにローンが組めるのかも理解しておりません。就労ビザ保有者ということもあり、色々制限もあると思います。ご相談に乗って頂くことは可能でしょうか?

宜しくお願い致します。

【回答】初めまして(笑 お名前はこの友人の方の前にも聞いたことがあるのですが、以前にも日本人の駐在員の方をご紹介していただきましたでしょうか?いずれにしましても、ご紹介ありがとうございます。

ご友人の物件は売りに出た翌日に契約に入りました。購入希望者がうまく3人見つかったので、提示額よりも高い金額での売却となります。今月中にはクロージングを迎える予定で進んでいます。

オハイオで住宅ローンを組むのには、アメリカでの収入証明が必要になることが最低条件です。よって、就労ビザでローンは組むことができます。(日本に帰国してしまう前にいくつかの物件を所有しておき、その物件からの収入が次のローンを組むのに十分であれば、帰国後もローンを組むことが出来ます。)投資用物件を購入しての投資効果としては、月々のテナントさんからの家賃からローンの支払い、発生する修理費用などの後に手元に残るキャッシュフローと、物件をいずれ売却される際の購入額、その経費と売却額の差のキャピタルゲインとなります。

コロンバス、ダブリン地域の日本人駐在員向け投資物件購入の実例はこちらに挙げておりますのでご参考にしてみてください。
投資物件仲介実例

次のステップとしては、ローンを組む銀行をご紹介いたしますのでPre-approval(ローンが下りる証明)を取ってください。
プリアプルーバルの取得についてはこちらに詳しく説明をしてあります。プリアプルーバルが取れたところで、物件のご紹介ができるようになります。
銀行からプリアプルーバルをもらう

その上で、一度オフィスの方に来て頂ければ購入の手続きを説明させて頂きます。ご質問もその時にお答えさせて頂きます。


【質問】4−5年の駐在期間でオハイオ地区の物件の投資に興味があります。

【質問】オハイオ地区の物件の投資に興味があります。4−5年の駐在期間では難しい事もあると思いますが、
もし可能であれば、一度お会いし、市場の事や、今後20-30年間を考えた投資として、やる価値があるのか等教えて頂きたいのですが。

【回答】まず、全額キャッシュの購入であればアメリカでの滞在資格やもっと言えば、どこに住んでいても物件の購入は出来ます。ローンを組む場合は、アメリカでの在留資格が3年以上残っているか、ちょうど労働ビザが切り替えの時期で3年ない場合は職場よりあと3年は現職に就いていることを説明する手紙が発行してもらえれば大丈夫です。投資物件の融資は、どんなタイプの銀行でもしている訳ではないので、面談時にご紹介させて頂きます。地域の住宅市場、リターン等も含めてお話させて頂けると思います。


【Question】I have a couple of questions about investment property for the Japanese community.

【Question】I’m intrigued by the prospect of purchasing a rental house for the Japanese community. A couple of questions come to mind. 1) Does the owner need to fully furnish the house, or does the Japanese family ship their own furniture?; 2) Who pays utilities?; 3) Typically how much down on the purchase is the owner required to have?; and 4) Are you often able to find a new tenant when the 3-4 year agreement runs out?
I’m not sure we have the capital to do this right way, but maybe in a few months. You’re definitely piquing my interest. I never wanted to be a landlord to college kids, but this is different.  ;)

【Answer】Thank you for your inquiry.
1) Does the owner need to fully furnish the house, or does the Japanese family ship their own furniture?
- They ship and/or purchase furniture locally.  So it does not have to be furnished by a landlord.

2) Who pays utilities?
- Tenants do. If you include lawn mowing, some tenants are willing to pay more.

3) Typically how much down on the purchase is the owner required to have?
- In order for you to obtain a conventional loan, lenders typically ask for 20% down.  Some banks offer portfolio loans and the rules differ.  If you are interested, please contact Brian Hitchcock at the First Bexley Bank for their products.

Brian@614-260-5537.com
Mobile   614-260-5537

4) Are you often able to find a new tenant when the 3-4 year agreement runs out?
- Yes. There is currently shortage of lease houses for the Japanese community. Therefore, I show the potential tenants houses on sale to turn them into leased houses. As long as you keep updating the property, you will find a tenant without a problem.


【質問】レントを探しているクライアントは今お持ちでしょうか?

【質問】ダブリン地区で$250,000以下で$1500-$2000で貸せる物件の購入を考えています。レントを探しているクライアントは今お持ちでしょうか?
又、あきこさんを通して購入した場合のレントのコミッションはどれくらいでしょうか?

【回答】ご連絡ありがとうございます。レントを探しているクライアントさんは常にいらっしゃいます。
ボリュームにすると新規のお問い合わせが週に3−8名程です。
本日も2500ドル程度でレントを考えているクライアントさんにお家を2件ご案内。
明日は1800ドル程度でレントを考えているクライアントさんにコンドとお家を4件ご案内します。

一度オフィスに来て頂ければ詳しくシステムをお話出来ると思います。
ダウンタウンのオフィスにいらっしゃることは可能でしょうか?


【質問】資産運用の一環として不動産購入を考えています。

【質問】初めまして。駐在員としてDublinに住んでおります。
現在、資産運用の一環として、こちらで不動産を購入し、日本人向けの賃貸に回すことを考えているのですが、一度ご相談に乗っていただければと思い、メール致しました。
具体的には2Bed2Bath以上、ガレージ必須(できれば2台)、価格は上限$200,000以下でと考えています。
ローンを組むことは考えていませんので、その心配はありません。
今が投資のタイミングとしてどうなのか、迷っている部分はあるのですが、よろしければお話を聞かせて頂けないでしょうか?よろしくお願い致します。

【回答】ご連絡ありがとうございます。

投資のタイミングとしては、とてもいい時期だと思います。
ダブリンを含む日本人の駐在員のご家族が住みたいと思われる地域の住宅価格は底値をつきました。実際のところ、この3月頃から少しずつ上昇しています。
ローンを組むことはお考えでないようですが、ローンの利息も史上最低のラインです。全額キャッシュで購入される際と、ローンを組んだ際のリターンの違いや税金対策のことを会計士の方にご相談された上で、どちらにするかお考えになるといいと思います。
一つ問題なのは、住宅の需要に供給が追いついていないことでしょうか。売物件のインベントリーが非常に低くなっています。
最近、コロンバスに赴任されて来るご家族は以前に比べて「こじんまり」した住宅を好まれる方が多くなって来ています。ですので上限$200,000以下は可能だと思います。
一度オフィスの方に来て頂ければ、既にテナントさんが入居を希望している売物件をご紹介する手順を詳しくお話させて頂きます。
同時に、日本に帰国された後の物件の管理についてどのようにお考えなのか聞かせて下さい。
また、ご希望であれば日米両方の税制にも詳しいこちらの会計士の方に同席してもらい賃貸物件から発生する収益の節税対策など相談に乗って頂く様にセッティング致します。