【質問】賃貸物件の家賃上昇はどの程度見込んでおけばよろしいでしょうか。

【質問】コロンバスエリアですと、賃貸物件の家賃上昇はどの程度見込んでおけばよろしいでしょうか。
現在赴任中のベルギーでは毎年自動的に5%程度上がりますが、アメリカでのシステムはどのようになっておりますでしょうか。
会社からの家賃補助は賃料値上げ分を含んでいる為、家賃上昇を予め考慮する必要があります。 その情報より、希望家賃をもう少し上げれるのか厳しいのか判断させて頂ければと思います。

【回答】ご質問ありがとうございます。
コロンバス地域では、賃貸上昇は、アパートだと年間2%ずつ上がって行くのが2014年2月現在は一般的です。
売物件のリース転換の時は、通常大家さんには最初の35ヶ月の家賃据え置き、36ヶ月目からの1年間は5%、翌年からは1年ごとに2%家賃が上昇するパターンでお願いしています。この中には転勤条項も入れて頂いています。
もちろん5年の任期なので、5年間最初の家賃据え置きの交渉は可能ですが、その場合途中解約や転勤条項が入らないということになります。自分の後任を必ず自分で探す自信があるので、空き室にならない保証が出来るのならそれもありかとは思います。


【質問】他社の看板が出ている物件も取り扱いされていますか?

【質問】Re/Max 以外で貸しに出ている物件(インターネットで見つけた他の仲介の会社が扱っていそうな物件)についても宮本さんに仲介いただくことは可能なのでしょうか。 その際はやはり手数料は余分に掛かってしまうのでしょうか。

【回答】リース、売物件に関わらず看板の不動産会社は、それぞれ貸手(大家さん)、売手が雇った仲介者の所属会社でしかありません。仲介は、どの会社の看板が出て来る物件でも出来ます。また、貸手や売手がどこの仲介会社を通してるかは、借手や買手の仲介料には影響を及ぼしません。


【売物件リース転換仲介】Mさんの場合…

以前仲介させて頂いた峰田さんから後任の駐在の方がいらっしゃるとお伺いしたのが2013年10月末のこと。
コロンバスにいらっしゃるのは12月初めで中学3年生と小学6年生のお子さんがいらっしゃるとのことでした。
日本にいるMさん(45歳)の連絡先をお伺いして直接やりとりを始めたのが11月初め。
まずはクライアントプロファイルというアンケートにお答え頂き、Mさんの学区や間取り家賃のご希望とこちらの賃貸住宅の現状をメールでやりとり。
希望は学校にはある程度日本人がいて欲しいが、日本人が一番多い学校は避けたい。また勤務先がダブリンであるため、その周辺で考えたいという事でした。
1ヶ月のメールのやりとりで、ダブリン市の住所が必ずしもダブリン学区ではないこと(住所がColumbusやPowellであってもダブリン学区の地域がありますし、反対にDublinの住所であってもコロンバス学区の地域があります。なので、お子さんを通わせたい希望の学区がある場合はそちらで仲介者に伝えると話が早いです。)毎月の家賃はアパートでも年間2-3%上がるのが一般的であること等ご理解頂きました。その上で、希望予算内でリース転換出来る売物件の自動検索を掛け(自動検索の結果はオンラインにて、お家の外装や内装、立地が地図の上で見る事が出来ます。)、Mさんと奥様に見ておいて頂きました。

そして、Mさんが家族4人でコロンバスにいらしたのが12月初め。
ワージントン学区のマッコードミドルスクールにあるお家を中心に12月16日に4軒。同週の金曜日に、ワージントン学区とダブリンでも一番日本人が多いミドルスクールの学区を除いたところで合計6軒のお家を下見しました。結果、選ばれたのがダブリン学区のこのお家。

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希望家賃内に収めるのには、少し高い予算の売物件でしたが売りに出てから少し時間が経っていたので大家さんと売手との交渉も可能と見て進めました。天井の電気の増設、洗濯機や乾燥機の設置など内装を大家さんにやって頂くよりも、なるべく家賃を予算内にというご希望で大家さんを募集。その日のうちにこの地域の日本人向け住宅を他にも2軒所有する大家さんが手を上げてくれました。オファーを掛けたのが、クリスマス直前の週末ということもあり、また希望家賃以内で収めて欲しいという希望もあったのでカウンターオファーを繰り返しました。最終的に金額や引渡日などの合意に至り、契約に入ったのが12月29日。既に売り主が引越をしていたことで、引渡は通常の30-40日より早く2014年1月15日で進みました。家の検査が入り、修理の交渉が売り主と大家さんの間で取り交わされた後ほぼ15日の引渡が見えたところで、Mさんと大家さんとのリース契約を結びました。予算オーバーのところを、洗濯機と乾燥機は大家さんが取り付けてくれMさんが無事に入居されたのが1月22日のことです。

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【仲介者からのコメント】
最終的にMさんがお家を決定した12月20日より入居まで約1ヶ月。日本にいる間からテナントさんからの希望とこちらの住宅市場の現状の擦り合わせが出来ており、売物件の自動検索結果より来米した時に下見したい物件が決まっていると、比較的短期間に進めることが出来ると思います。


【売物件リース転換仲介】T.M.さんの場合…

T.M.さんから御連絡を頂いたのは10月12日のこと。入れ替わりで帰任される方の奥様が知り合いの方から私のことを紹介されたということでした。地域は、ダブリン、ヒリアード、パウエル。春に来られる奥様との二人暮らしで、なるべく1階部分に生活の主体が来るような間取りで2台車の入るガレージがある管理人付きのコンドミニアムがご希望でした。

コンドミニアムは分譲で、通常は管理事務所はありません。管理事務所が常設されているのであればアパートの方がいいのではないかとアドバイスさせて頂きましたが、色々とオプションを見てから決めたいとのことで希望家賃でリース転換出来る売に出ているコンドミニアムを検索してみました。出て来たのが3軒。そのうち1軒は「ショートセール」と言われる物件で、現在の持ち主のローン返済額と売値が逆転しているもの。つまり銀行には満額返せないけど、現在の市価がこの程度なのでという交渉が必要になります。通常クロージングには6ヶ月程掛かるので、この物件を除外した2軒の内容をメールさせて頂きました。

そのうちの一軒がなんと
コロンバス赴任後にランダムに近くを物色していた際、仮住居に近いこの物件を外から見て”こういうイメージの家が良いな”と思っていた家です。For Rentの看板がなかったので諦めていたので、今回紹介頂いて非常にテンションが上がりました。
と返事を頂きました。翌日の10月25日、物件を下見。ちょうどこの時結婚式参加の為に日本から訪ねていた私の南夫妻が、投資物件に興味を持っていたので誘ってみました。その物件がこちら。

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T.M.さんはその場でこの物件で進めて下さいというお話になり、友人も突然の話ではありましたが物件の間取り、場所も気に入り、また実際にテナントさんになるT.M.さんにお会いしたこともあり、投資が一気に具体化しました。10月29日に南さんよりオファーが入りました。カウンターオファーのやりとり中に、私の日本への一時帰国を挟みました。実はカウンターオファーの期限が切れるその夕方にロサンゼルスの空港で乗り換えがありました。ご存知の方もいらっしゃると思いますが、空港で銃撃事件がありインターネットは使えない状態で12時間程缶詰に。売手の仲介者にはその事情を携帯メッセージで伝え、待っていてもらいました。無事に乗り継ぎ便に乗った後も10時間、飛行機からは書面のやりとりが出来ません…日本に到着してから時差はあるしで、ようやく契約に漕ぎ着けたのが11月1日。その間に他の買手の方からオファーも入っていたようです…汗。売手の仲介者とは前年度に他の物件の売買仲介を一緒に担当したことが功をなし、連絡がつかない間も私からの携帯メッセージを信じて、売手の人に待ってて欲しいと伝えてもらえたようです。ほっ!

その後は予定の通り、受け渡しまで進み予定通りに12月2日に物件引渡。洗濯機、乾燥機の設置とカーペットクリーニング、掃除と鍵の交換を済ませて12月6日にT.M.さんも無事にご入居されました。

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【売物件リース転換仲介】佐藤さん(仮名)の場合…

以前仲介をさせて頂いたクライアントさんから「もう一人日本から駐在員が来ます」とご紹介されたのが、佐藤さん(仮名・34才)さん。2013年9月下旬のことでした。会社への通勤も便利な先輩と同じサブディビジョンというリクエストで、早速物件検索を掛けました。

10月4日このサブディビジョン(Hayden Run Farmsとcrossing)の中で希望の家賃にてリース転換出来る売物件を4軒下見に出掛けました。どのお家も甲乙付けがたいくらいでしたが、お子さんがまだ小さい事、家族での使い勝手がいいことを考慮して1軒を選び出しました。

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子供部屋として使っている寝室の1つが壁いっぱいにサメの絵が描かれていました。息子さんはカッコいいと思ったようですが、客室として使う可能性などを考えて塗り替えることに。天井照明の増設、洗濯機と乾燥機の設置等の見積もりを工務店に出したもらった上で10月8日に大家さんを募集。翌日、大家さんが見つかり物件にオファーが入りました。この物件はまだ売手の方が住んでいる物件だったので、こちらのオファーの10月28日クロージングと引渡日を11月4日にして欲しいと再交渉が入った上で、契約に入ったのが10月11日。家の検査、売手と大家さんとの修理の交渉を経て、大家さんが近くの場通常、この段階で物件での引き合わせを致しますが、今回は州外の大家さんだったためメールでのご紹介。ここでリース契約書の準備、佐藤さんと会社、大家さんとで契約書の内容を確認して契約。物件の方も、11月初旬にクロージングを迎えました。

下見をした段階ではきれいだった「サメ部屋(笑」以外のお部屋も、売手の引越後にはあちこちに壁に汚れが目立った為、その旨を州外の大家さんに報告。シミがひどかった主寝室のカーペットを取り替え、寝室3つの壁の塗替えと佐藤さんが希望していた修復作業を終えて、11月25日無事入居となりました。(注:工務店さんの作業に20日必要だった訳ではなく、私がたまたま日本に一時帰国していた為に帰国後のご入居の立ち会いを佐藤さんがご希望されていたからです。)

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【佐藤さんからのコメント】どこで宮本亜希子のことを知りましたか?
どこで?

どうして仲介を頼もうと思いましたか?
どうして?

実際に仲介を頼んでどんなところが気に入りましたか?
メリット1
メリット2
メリット3


【売物件リース転換仲介】M.Oさんの場合…

先輩駐在者の方から紹介を受けたとM.Oさん(35才)からお電話を頂いたのは2013年5月中旬のことでした。優先事項としてはダブリン学区と会社の規定内の家賃。当初はインディアナラン小学校区でとのことでしたが、家賃の関係からトーマス小学校区も考慮対象に入れました。

希望の家賃で納まる売物件の自動検索をセット。現在売出の物件の他、新規に売出になった物件も検索結果がその日のうちにメールで届きます。それをもとに、トーマス学区の売物件を数軒に、インディアナラン学区のリース物件を下見。リース物件は、持ち主が出た家をリモデルなしで貸したいというもの。学区と家の広さはよかったのですが、どうしても水回りの古さ等が目立ちます。そこへ知り合いからインディアナラン学区にリース物件が空いたとM.Oさんのもとへ連絡が入り、

「リースの家がまだ入れるか分からないので、トーマス学区の売物件と掛持ち進行は出来ないですか?」と質問を受けました。売物件のリース転換の場合は、大家さん候補が決まり物件にオファーを掛けたところからは後戻り、キャンセルは利きません。大家さんは、テナントである「あなた」の為に物件を買い上げるからです。この夏まで続いていた売手市場も少し納まっていたので、リース物件が駄目だったら投資家に声を掛けましょうとお話しました。

ご家族の呼び寄せのタイムリミットが迫って来た8月下旬改めてM.Oさんからメールが入り以前気になっていたトーマス学区の物件に決めたいとのこと。3年間家賃据え置きで、天井の照明の増設希望。9月末の入居を希望ということでかなりぎりぎりのタイミングになっていました。たまたま、この物件は売手が既に引っ越した後なのですぐに投資家候補を募り、大家さん候補が決まりオファーを掛けたのが9月9日。家の裏に立っているパインの木の根が張り、タイル張りのパティオが波状にうねっておりもう少しで家の基礎まで届きそうになっていたのを、売手に直してもらう交渉で少し時間が掛かりましたが9月14日に契約に入り、予定通り9月26日にクロージングを迎えました。そのお家がこれ:


天井の照明付けだけでなく、ベッドルームの壁の塗り直しや 希望を出してなかった2槽の古かったキッチンシンクをお鍋も洗い易い1槽のものに換えてもらって予算内の家賃に納まりました。

間接照明しかなかったリビング

天井に照明を設置

壁のボーダーが気になり、間接照明だけだったベッドルーム

ボーダーを取り、天井に照明を設置

【M.Oさんからのコメント】どうやって宮本亜希子のことを知りましたか?

実際に仲介を頼もうと思った理由はなんですか?

実際に仲介を頼んで、どんなところが気に入りましたか?

リース物件ではなく、売物件にリース転換で入居をきめたのはどうしてですか?


【売物件リース転換仲介】Oさんの場合…

ダブリン周辺で住まいを探している中、このサイトを見つけて連絡を下さったOさん(34才)。2013年4月より赴任し、色々と探していましたが、いい物件が見つからない状況で御連絡を頂いたのが8月3日。10月末から奥様と1才と5才の娘さん二人が日本から来るという事で、家賃1700ドルまでの3Bedに車2台分のガレージのコンドミニアムを33号線へのアクセスがいい所に探していました。

翌日、既にリース物件になっている2Bedで車2台のガレージのコンドミニアムが1650ドルで33号線に便利な場所にあることをお返事したところ、どうしても3Bedは欲しく、またピアノを置きたいので隣りの家と隣接してない面がある物件をとのことで却下。

改めて希望価格内でリース転換出来る物件に自動検索を掛けました。同じサブディビジョンの中に3軒ほど、対象になる物件が出て来ました。このサブディビジョンは、戸建てなものの、土地部分はコンドミニアムの共有地。つまり一軒家で他の家と壁を共有しないものの、共有部である庭の芝刈りは管理事務所がやってくれます。

ここでOさんから「家の管理(電球交換やインフラトラブル)も管理会社がやってくれるのか」と質問がきました。電球等の消耗品はテナント、水道が壊れたなどの施設に関しては大家さんの管理ですが、テナントの故意で壊した場合は修理の手配のお手伝いは出来ますが、費用はテナント持ちになりますとお答えしました。

ここはダブリンとヒリアードの境にあるので、よく皆さんHilliardのWashington小学区と間違われるので、ColumbusのGables小であることを確認したところ

「家から少し遠いので妻の負担が増えないか若干不安ですが、スクールバスがあれば問題ないとは思っています。割と多国籍な学校のようで、子供のためにもいいかも知れません。参考までに、日本人の子供がどの位いるか、情報お持ちでしたら教えて下さい。」

との回答でしたので、下見に出掛けました。(ちなみにこの時点で、この学校にお子さんが通う家族にお尋ねしたところ7家族との回答)同時に、Washington小学区でもコンドミニアムの検索を頼まれましたが、2013年の8月中旬のこの時期には家賃が2500ドルは下らない物件しか売りに出ていませんでした。

8月14日午後4時から3軒見学。既に売手が引越をしていたこのお家の間取りが気に入り、決定。翌日大家さんが決定、物件にオファーを掛けたのが17日、諸条件を交渉の上、契約に入ったのが19日。家の検査が入り、修理の交渉が売手と大家さんとの間で合意に入ったところで、物件のクロージングのメドが立ちます。ここで、テナントのOさんと大家さんとのリース契約書のやり取りが始まります。クロージングを予定通り9月6日に迎え、Oさんが入居されたのが9月11日のこと。

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【宮本亜希子からのコメント】この物件は8月19日に契約に入って9月6日にクロージングを迎えています。これは、売手が既に引越をしていた為にスピーディーに進められたケースです。契約に入ってからクロージング/物件の引渡までには、1)家の検査(1週間から10日)、2)家の修理の交渉(4日)、3)大家さんがローンを組む場合には家の査定(約1、2週間)、4)売手がまだ住んでいる場合には引越などのプロセスがあります。売手がまだ住んでいる場合は、物件引渡までに30日程度掛かるのが通常です。


【質問】日本人向けの塾について教えて下さい。

【質問】この半年以内に、オハイオの方へ駐在で引っ越す予定の家族の者です。ネットの情報で色々と調べてはみましたが限界がありました。住まいは子供が通うために、塾が近いところが良いかなと考えました。
ダブリン近辺で日本人向けの塾はJUST以外にもあるのでしょうか?あれば教えていただけたら助かります。

【回答】日本人向けの塾は以下のようなところがあります。

Sakura Education Center(元Math Whiz)

場所: 6063 Frantz Rd. Suite 101, Dublin, OH 43017 (Millennium Office Park内)
連絡先:アイゲル宗美 munemieigel@gmail.com
 614-353-9977
英語と日本語両方で学習指導。個人指導、グループ指導。
学年、年齢に関係なく、子供達のつまづいている箇所より学習指導をしています。
現地校、日本語補習校などでの教科書や宿題がわからない場合も必要に応じて教えてくれます。最終的には自己学習が出来る子供を育てています。
SAT, TOEFL, 英検、受験対策(中学、高校)のクラスもあります。

JUST Institute
(クリックして場所や詳細を見て下さい。)

松田塾
場所:270線のSawmill Rd. (Exit 20)出口の近く
連絡先:kiyoshiman@mac.com
数学・国語・英語を日本語で教えてくれます

また、学習塾ではなくて、日本語の補習校(土曜日のみ)もあります。

その他
こちらに駐在している日本人の方の多くが家庭教師をお願いしています。
(家庭教師のリストはこちらを参考にして下さい。)

アメリカ人・日本人(在住)・他国人さまざまです。現地校の対応・補習校の対応もしてくれるようです。

また、学年が上がるにつれて、勉強も難しくなってきます(日本も同じですが)なので、高校生は一番日本人に手厚いサポートがあるのは日本人のサポートの先生も在籍しているダブリンのコフマン高校と言われています。

この他にも情報をお持ちの方がいらっしゃいましたら、Leave a Replyからお願いします!


【質問】住宅補助基準の見直し等のため、駐在員関連物件の状況を教えて下さい。

【質問】大変充実したホームページを見せていただきいましてメール差し上げました。
OH州の日系企業で駐在員の総務面を管理しております。
さて、会社として住宅補助を支給しておりますが、その基準の見直し等のため、コロンバス地区の家賃水準や推移のデータを探しております。貴事務所は特に日本人駐在員に強みをお持ちで、駐在員関連物件の状況を特にご存知ではないかと思いお伺いさせていただいた次第です。お時間等いただけましたら、訪問させていただき賃貸住宅事情等をご相談させていただけますと大変有り難く存じます。

【回答】ご連絡ありがとうございます。積極的にお仕事に取り組んでおられるんですね。喜んでお会いさせて頂きます。
もしこのようなニーズをお持ちの日系企業が沢山おありであれば、勉強会なんかを開催して行くのも面白いのかなと思っています。
「うちも興味あり!」という方は宮本までご連絡ください。


【質問】Hayden Farms、Haydens Crossingで家を探しています。学区について教えて下さい。

【質問】勤務先に近く、なるべく新しい家に入居したいと思います。Hayden Run Rd.北、Avery Rd.西にあるHayden Farms, Haydens Crossingのサブディビジョンの学区にはESLのクラスがありますか?

【回答】小学校は、Gables Elementary School、中学校は、Ridgeview Middle Schoolになります。それぞれESLのクラスがあります。学校名をクリックして頂くと学校のサイトに行く事が出来ます。また学校のレベルはwww.greatschools.orgでお調べください。


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