【Q】How do you set an initial listing price? 家の売値はどうやって決定するのでしょうか?

【Q】How do you decide on an initial listing price?

【質問】家の価格はどのように値付けするのでしょうか?

【Answer】Have your realtor run a CMA for your subdivision or neighborhood.  Listing your house for the price range of sales prices of the past 3-6 months is a golden rule to get your house within 30 days.  If you made necessary repairs, touched up the interior, and staged the house, it often goes into contract within 7 days.

【回答】 同じサブディビジョンに同等の家の販売実績が過去6ヶ月以内にあるのであれば、その価格を付けると30日以内に売れる。というほとんど公式みたいなものがあります。後は家のコンディションでしょうか。内覧に来た人がすぐに入居出来る状態に家の修繕やステージング等をしておけば、7日以内に契約に入ることもまれではありません。(実例はこちらでご覧下さい。)
買手がオファーを出す際、仲介者はMLSにより過去3−6ヶ月の売りのデータを元に適正な市場価格を提示します。その家が売りに出して14日以内であれば、ほとんど満額に近いオファーになりますし、日にちが経てば経つ程、低めのオファーが来ます。

市場が活発であるといくつかのオファーが重なることがあります。その時には、競り合いをさせて値段をつり上げることが可能になります。いくつかのオファーが重なる条件としては「これはお買い得だ」という値段をつけている時なので、市場価格の範囲の中の下限の価格で売り出すというテクニックを得にshort saleの時などは使うと有効な時があります。でも、買手が1人しか居ない時にはその価格で売らなくてはならない、というリスクも伴う訳です。必要な家の補修、内装のアップデートをしてステージングまでしている場合、市場価格の上限で設定しても7日以内にオファーが入ってくると思います。

これでもし、1週間内覧予約が1件も入らない場合または、内覧は入っているのにオファーにつながらない場合は、2週間(14日)目で価格を落とします。初期に設定した価格には、現在この家を購入可能な潜在的購入者層がいないと判断されるからです。無駄に市場に出てからの日数を重ねてしまい「訳あり物件?」との必要のない思惑をもたれない為にも早期の判断が必要となります。

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