テナント仲介依頼に必要な3つの書類

テナント仲介依頼に必要な3つの書類のご紹介をします。

1. Consumer Guide To Agency Relationships

オハイオ州では、仲介士が仲介業務を行う際に必ず提示の、署名を促すことを求められている文書です。
内容の大意は以下のようになっています。
オハイオ州では、売り手(貸し手)と買い手(借り手)それぞれの立場、利益を代弁する仲介士を立てることが認められています。預かり物件に買い手(借り手)が自分の仲介士を立てることなく、売り手(貸し手)の仲介士に仲介を求めた場合、双方の合意のもと、Dual Agency(デュアルエージェンシー)と言われる両者の仲介を引き受けることも認められています。その際、Dual Agencyとなった仲介士は、それぞれの利益の追求ではなく両者にとって公平な立場の人として仲介業務を行うことになります。

Consumer Guide to Agency Relationships0001

Consumer Guide to Agency Relationships0002

2.Exclusive Buyer Representation Agreement

仲介契約になります。テナント仲介の際は、入居される物件の1ヶ月の家賃を仲介料として物件探しから、退去、保証金の返金手続きまでの業務を引き受けております。

Exclusive Buyer Representation Agreement (CBR)0001

Exclusive Buyer Representation Agreement (CBR)0002

Exclusive Buyer Representation Agreement (CBR)0003

3. Agency Disclosure Statement

契約の物件住所と貸し手と買い手の名前、それぞれの担当の仲介士が誰なのかを明記した文書です。

Agency Disclosure Statement 0001

Agency Disclosure Statement 0002

書類のご記入の方法は2つから選べます。

1. Eメールでの電子署名の場合(署名する人のお名前がTARO YAMADAさんの例で説明しています。)

以下のようにご指定のメールアドレスに書面をEメールでお送りします。このようにメールが届きましたらVIEW DOCUMENTS ボタンをクリック

スクリーンショット-1

署名する最初の書面がこのように現れ、青い帯のSTART SIGNING(署名開始)という部分が点滅しています。この帯をクリック

スクリーンショット (2)

必要なアクション(動作)のところに画面が移動します。この場合はSIGNという表示が出ている右側の”TARO (実際にはあなたの下の名前で届きます)CLICK HERE”をクリック

スクリーンショット (4)

するとこういうスクリーンが現れます。右下のADOPT AND SIGN というボタンをクリック

スクリーンショット (5)

次にアクション(作業)が必要なところに画面が動きます。上と同じ要領でSIGNという表示が出ている右側の”TARO (実際にはあなたの下の名前で届きます)CLICK HERE”をクリック

必要なアクション(作業)が終了すると画面に青い帯のCONFIRM SIGNING(署名認証)という部分が点滅しています。この帯をクリックすると終了。私の元に署名済みの書面が届きます。

スクリーンショット (7)

最後にこのスクリーンが登場します。今署名した書類を自分で確認、プリント、保存する場合は、お好きなパスワードを入れて右下のSIGN UPをクリック。

但し、この作業をするとdotloopに入会することになります。入会しない場合は、スクリーン右上の✖️印をクリックして終了。ご連絡頂ければ、署名済みの書類は別途メール添付にてお送りいたします。

スクリーンショット (8)

dotloopの画面になり、Consumer Guide To Agency Relationship、Agency Disclosure Statement、Exclusive Buyer Relationship Agreementの書類名をそれぞれクリックすると署名済みの書類を確認することが出来ます。

スクリーンショット (9)

プリントやパソコンに保存する場合は、それぞれ書類の左側の資格に☑️マークを入れ、プリントの場合は右上にあるPRINT、保存の場合はDOWNLOADをクリックして下さい。

スクリーンショット(10)


2. 書面に自筆で署名を入れる際は、以下の部分にご署名と日付を入れてください。

Consumer Guide To Agency Relationships

Consumer Guide to Agency Relationships

Agency Disclosure Statement
1ページ目
Agency Disclosure Statement1

2ページ目
Agency Disclosure Statement2

Exclusive Buyer Agency Agreement
Exclusive Buyer Representation Agreement


石川さんの場合…

こんにちは”日本語で話せるコロンバスの不動産屋”
コードウェルバンカーの宮本亜希子です。

「赴任して最初の週末に日系の不動産屋さんの家の見学に行きました。何も分からず家を見ていたので、すぐに決めなくてもいいと思っていたら見学した家がほぼ即決でなくなってしまいました。そちらの不動産屋さんの手持ちの物件がなくなったようなので、連絡をしました。」

赴任されて2週目の石川さん(36)からご連絡を頂いたのは、2012年3月6日。ダブリン/パウエル付近、3ベッド/2バス/2ガレージの一軒家をお探しでした。

早速、抽出した5物件のうちパウエル2物件、ヒリアード2物件の下見をご希望。下見希望の連絡になかなか大家さんから返事が来ません。結局、パウエル1軒はテナントが決まり、もう1軒はまだテナントがいるので下見は少し待って欲しいの連絡。ヒリアードは場所的に「参考程度に見たい」というご意向でしたので、仕切り直し。

その後抽出した物件も「これは!」と思われるものは出て来ると下見前に契約が決まってしまったり、一時は予算を$2000まで引き上げ、それより少し高めに出ている物件に価格交渉やら…何はともあれこの辺は非常に賃貸物件の出足の速い時期でした。

翌週、第一希望のダブリンに2500平方フィートの大きめのコンドミニアムが出て来ました。キッチン等の水回りも新しく、ベースメントもフィニッシュで石川さんもかなり気に入ったよう。このまま物件が出て来ないことも考えて申込書を提出。ここからリース契約にこぎ着けるまでに通常約1週間掛かります。もう少し粘りましょうと石川さんに車で希望地域を回ってもらったところ、ダブリンの割と新しい物件に『For Lease』の看板を見つけました。石川さん頑張りました!

2006年築の4ベッド/2バス/2ガレージは2000平米スクエアフィートあり、今まで見て来た物件からは、一つも二つも頭を出していました。その上、家賃は$1500。(注:住所がダブリン、学区はコロンバス)

私「これで深い浴槽があったら言うことないですよね?」
石川さん「まっ、そうですね。」

マスターバスに浴槽を新しく設置出来るスペースがあり、家賃が予算まで少し余裕があったので、大家さんの仲介者に掛合ってみました。$1700の当初の希望家賃でお風呂設置のOKの返事が来たのが4月2日。5月1日の入居日の前に工事を済ませるという約束で、いよいよリース契約書の内容のやり取りが始まりました。立地(ダブリン)、物件の内容、家賃(予算内)+新しい深い浴槽のお風呂と3(4?)拍子揃ったので、どうせなら任期中ずっと暮らせるようにと5年契約を考えました。

お風呂の設置で$200増が5年間は取り過ぎなのではないか?と更に交渉(つっこみ?)を入れたところ、4、5年目は$1650に家賃を下げてもらえることに。リース契約書に石川さんがサインしたのが4月18日。(入居日が決まっていたので安心していましたが、契約書のやり取りに16日も掛かりました。)

保証金の支払いが確認されるとお風呂工事が始まり…4月27日に完了。
翌日、お家の鍵渡しと入居前コンディションチェックにお伺いしました。

「風呂に窓があるのはいいなーっ」と満足げな石川さん(笑

実はこの入居時チェックの際、ガレージオープナーのリモコンが見つからず….ないのはリモコンばかりではなく、そもそもガレージオープナー自体が設置されてないことが発覚。「他の地域ならともかく、この築年数の家にないとは考えられない!」と大家さん側の仲介者に抗議。大家さん曰く「自分は手動で開け閉めして来たから取り付けるつもりは一切ない。」私も下見の際に確認しなかった責があるので、大家さん側の仲介者と私とで折半で取り付けさせて頂きました。

【私からのコメント】賃貸物件の中には、いっさい宣伝を打たずに家の前の看板だけでテナントを探しているものもあります。希望の地域を車で回るのはとても有効な手段です。

【石川さんからのコメント】“日本語で話せるコロンバスの不動産屋”宮本亜希子の仲介を受けてどこが気に入りましたか?

新居に引っ越して今どんな気分ですか?

 

 


【質問】日本人が差別される地域ってありますか?

とってもいい質問ですね。日本では賃貸住宅を探す時に「外国人、水商売の人はお断り」なんて見掛けることありますよね。

アメリカでは、連邦法、オハイオ州法の両法で家の売買、賃借において「人種、肌の色、宗教、性別、ハンディキャップがあるなし、家族構成、祖国」により差別をしては行けないと決められています。これをFair Housing Lawと言います。

これに違反すると民法のみならず、刑法で処罰の対象になります。そのくらい厳しい規則なんです。

ですので一般に日本人だからと言って借りる、買うことの出来ない住宅というのはアメリカにはありません。あってはならないということになっています。

但し、これには例外もあります。一戸建て住宅の場合で言いますと(同時に同じような賃貸、売買物件を3軒以上有していない)オーナーさん自らが貸手/売手であり、不動産の仲介業者を介していないこと。

今まで私もアメリカは、カリフォルニア州ロス近郊、マサチューセッツ州ボストン郊外、ニューヨーク州ミッドハドソンバレー地域、ノースカロライナ州ウィルミントン市と住んで来ましたが、ここコロンバスの人たちは外国人や他文化への許容度が高い地域と感じています。何か特別に心配なことなどあれば、個別にお話お伺いします。


【質問】妻から家はコフマン学区にして欲しいと言われました。探してもらえますか?

はい、ダブリン学区のコフマン(Coffman)高校ですね。そもそもどの地域がコフマン高校に通う地域なのかご存知でしょうか?『リース(レンタル)物件仲介』ページの右側に学区地図のリンクを作りましたので、まずはご覧下さい。コフマンであれば、ダブリン学区の高校学区地図になります。この地図をベースに一度辺りをドライブして、土地感覚を掴まれることをオススメします。

セントラルオハイオ(=コロンバス周辺)では、住宅価格が比較的求め易く安定している為、お家は売買が中心です。その為、賃貸物件はすごく限られています。もちろんコフマン学区での賃貸物件の抽出は可能ですが、時期によっては数軒しかない、いや全くないということもあり得ます。

次に考えなければならないのは、家賃との兼ね合いです。地域や時期よっては会社の規定内の家賃では希望の学区に物件が出て来ないということもあり得ます。だから、学区が優先順位の一番を占めていて、家賃も規定がある場合は物件があったときは即決。他の物件も見てから…なんて猶予がない時もあるのをご理解ください。

反対に物件の内容も学区も、家賃も少しは余裕が…なんて場合は、「帯に短し襷(たすき)に長し」で見れば見るほど迷ってしまう、なーんてこともありますから、しっかり優先順位が決まっているのは悪いことではないと思います。

どの程度の住宅がどの価格で出ていたらすぐ借りなのか。いや、後何軒か見る余裕があるのか。この辺りは来たばかりでは判断がしにくいですよね。一度オフィスにお越し頂ければ、現在賃貸可能な物件の抽出、地域の特性や相場など詳しくご説明させて頂きます。


平林さんの場合…

こんにちは”日本語で話せるコロンバスの不動産屋”
コードウェルバンカーの宮本亜希子です。

コロンバスへの赴任は2度目になる平林さん(仮名)からご連絡を頂いたのは2012年1月中旬。前回2006年まで駐在の際は仲介は頼まず、ご自身で賃貸物件をお探しになったそう。でも今回は14才と11才になる息子さんと娘さんを前任者からいいと聞いたKarrer Middle Schoolに通わせたいとご希望をお持ちでした。

自らも賃貸物件を学区内で探してみたところなかなか見つからず。また、前回の賃貸契約の際は途中で大家さんが遠方に引っ越してしまい、家の修繕等のやり取りにかなり苦労された経験から、今回は仲介を頼もうと思ったそうです。

ご希望は3~4ベッドの一戸建て、コンドも可。右側のLink集ダブリン学区の中学校地図を見て頂けると分かりますが、Karrer Middleはとても小さな区域なので、ご予算の範囲でご希望の物件が出て来るか不安がありました。

でも物件検索をしてみたところ、3ベッド/2.5バスの2200平方フィート以上の大きなお家が学区内に$1750で見つかりました。平林さんも『For Sale』の看板がこの物件に立っていたことはご存知で貸してくれたらいいのになと思っていたそうです。3日後の土曜日の下見で、即決。その場で大家さんに入居表明。

翌1月22日大家さんより契約書が届きました。出来れば長く住みたいと考えていた平林さんの「家賃が毎年$50ずつ上がるとやがて住めなくなってしまう…」意向を大家さんに伝え、3年目以降は$25ずつのアップで交渉成立。冷蔵庫設置の希望も叶いました。(後日談:この時点では新品ではなく中古。4月に入り調子が悪くなり、色々とやり取りの末、5月に新品になりました…)
「交渉していただいて、冷蔵庫等も解決して助かりました。安心しました。希望の学区で決まりよかったです。」
とんとん拍子はここまででした…

会社の法務の方の契約書のチェックが入り、大家さんとの調整…に10日。「3年のリースだと聞いたから…..それなのに、転勤があったら60日で解約が出来るという項目を入れるのは….」に上手く落としどころを提案し、大家さん側に理解してもらい、修正した契約書に平林さんがサインしたのが2月1日。

2月4日の入居時コンディションチェックの際に見つかった数々の修理の依頼、ガレージオープナーのリモコンで操作が出来ない、ユーティリティールーム(洗濯機/乾燥機を置く部屋)の水道の蛇口が動かない、暖炉の着火ハンドルが壊れている、etc…そのうちガレージのリモコンの問題が片付かないのと、口座開設に来たガス会社がガス漏れを発見して元栓を締められてしまいました。ガス漏れが修繕されるまでガスが開通しません。大家さんにお願いしたガス管の修理も手つかず。再三の連絡を入れ続け、20日になりました。この時期とても寒くてガスが開通せずに、暖房がなければ入居は無理。

平林さんに了承を得た上で「この問題が片付かなければ弁護士と相談の上、次の家賃は郡の裁判所に預けます*」と大家さんに連絡を入れました。すると2時間もしないうちに大家さんから連絡が入り、翌21日には修理が完了。引っ越し荷物の搬入も済み「やっと生活する環境になって来ました。」と平林さんからご連絡を頂いたのが2月27日。ふーっ。

【私からのコメント】*賃貸物件に必要な修繕が発生し、テナントが安全に暮らしを送れないような状況になっても大家さんが状況を改善してくれない場合…文書でその旨を大家さんに伝えた上で、改善をしてくれるまで家賃を大家さんではなく、郡の裁判所に預けるという措置が法的に取れます。きちんと所定の手続きを踏む必要がありますので、弁護士や不動産仲介者に相談をすることをお勧めします。

【平林さんからのコメント】どうして宮本亜希子に仲介を頼もうと思いましたか?

“日本語で話せるコロンバスの不動産屋”宮本亜希子の仲介を受けてどこが気に入りましたか?


コロンバスのお医者さん

特に赴任したばかりなど、お医者さんに行くのが心配な方もいらっしゃると思います。コロンバスに来たばかりの頃、エージェントに所属してお医者さん、学校、フランクリン郡、裁判所等で通訳をしていた経験から少しお話をさせて下さい。

エクゼクティブオーダー(=大統領令)という言葉をあなたは聞いたことがありますか?1990年当時のクリントン大統領は、「英語を話さない人も平等に医療サービスを受ける権利がある」として国から助成金を受け取っている病院機関に通訳サービスを義務づけました。通訳がいないと病院閉鎖、そこまでの強制的なものでした。今まで通訳など雇い入れたことがなかった病院にとってこれはかなりの負担となりました。この後、ブッシュ大統領の政権下になり病院はロビイスト活動を開始。通訳サービスの併設は「義務」から「推奨」となりました。

2012年現在、コロンバスの地域では大きな総合病院では無料で通訳サービスを受けることが出来ます。私が通訳した経験から言いますと、子供(0-21才)専門総合病院のネーションワイドチルドレンズ(Nationwide Children’s)、大人ですとオハイオヘルス(Ohio Health)のネットワークに入っている専門病院(Riverside Methodist Hospital, Dublin Methodist Hospitalの総合病院を初め、その他の専門医)、Mount Carmel Healthのネットワークに入っている病院では予約の際にお願いすると無料で日本語の通訳をつけてもらえます。

病院ではあなたの名前からだけでは、何語の通訳を用意していいのか分からないことがあります。(実際に私も行ってみたら中国人のご家族が待ってたなんてこともありましたよ!)だから、”Would you please provide a Japanese interpreter?”と予約の際に必ず確認するといいでしょう。

機会があれば、今まで私が通訳でお伺いしたことがある病院を専門科別にリストにしてみたいと思います。楽しみに待っていて下さい。


【質問】外に洗濯物を干していいの?

これもいい質問ですね。これは通常、あなたのお家があるサブディビジョンによります。各サブディビジョンにはBy-law(内規)というものがあり、その中に外観上などの理由で、「洗濯物は外に干しては行けない。」という決まりがあればNG。なければOKです。

(市の決まりに家の外観に関する約束事があるところもあります。)

周りの家は干してないからNGとは思わずに、大家さんに一度聞いてみることをお勧めします。実際、仲介させて頂いたクライアントさんの物件、とても高級なサブディビジョンにあったのですが聞いてみるとOKでした。Asking is Free!(聞くのはただ!)


【質問】冷蔵庫や洗濯機、乾燥機は通常賃貸物件について来るものですよね?

これは物件によります。冷蔵庫、洗濯機、乾燥機はついて来ることもあれば、来ないこともあります。

通常、キッチンのレンジ/オーブンは必ずついて来ます。食洗機(ディッシュウォッシャー)もほぼついて来ます。電子レンジ(マイクロウェーブ)もよくついて来ます。これらはキッチンカウンターに備え付けだからです。冷蔵庫や洗濯機、乾燥機は前のテナントさんの持ち物であったりすると引っ越しの際に持って行かれるので、ついてないこともあります。

下見の際にあったから、当然ついて来るもの!と思っては行けません。必ず契約の前に確認、さらには契約書に盛り込むのが得策です。(言った、言わなかったにならないため)もちろん、ついてない場合も交渉は可能です。Asking is free!(聞くのはただ)聞いてみたら付けてくれたというケースもあります。

では、付いて来なかったらどうするか?日本人の引っ越しセールで探す、craigslistで探してみる、Habitat for Humanity Restoreではラッキーな時は新品が中古の値段で出て来ることもあります。私は絶対に新品じゃなくっちゃイヤという方は、Lowes等で購入されるといいでしょう。


高野さんの場合…

こんにちは”日本語で話せるコロンバスの不動産屋”
コードウェルバンカーの宮本亜希子です。

オハイオに赴任されたばかりの高野さん(仮名)からご連絡を頂いたのは、2011年8月初め。ちょうど帰国が決まった日本人家族の物件が希望のダブリン地区に出ていました。下見に出かけ、物件は大変気に入ったものの、家賃が会社の規定価格から外れており断念。

ご予算の範囲で賃貸物件をいくつか抽出したところ「いずれもダブリン学区ではないので極力ダブリン学区で探したいと考えております。」

そこへ問合せを入れていた仲間の不動産管理会社から「予算内でダブリンに空き物件が出た」の知らせ。下見の結果、物件も気に入り契約交渉開始。学区内のどこの学校に通うかを調べ、日本の奥様に連絡を入れてもらいました。翌日「全校のうち9人しかアジア人(日本人かは分からない)がいないのは嫁さんと子供にとって、正直かなりきつい」ということで、断念。

そこへ、帰国が決まりちょうど物件をオーナーさんに引き渡したばかりの高野さんの会社の方から情報が。既に少し前問合せを入れて断られていた物件でしたが、どうやら先約の契約が流れたらしく下見に。こちらの物件はダブリンでも一番日本人が多い学校の区域だったのと、物件の内容、家賃とも合格。早速押さえてもらうことになりました。

ただ…寝室(ベッドルーム)の各部屋の天井に電気が付いていません。大家さんの不動産仲介者にこれを指摘したところ「これがアメリカでは普通よ!」もちろん天井に照明がないお家も沢山ありますが、これから3年以上も住むお家でこれは不便。「子供さんが小さいので子供部屋が夜暗くなってしまうのは、危険」と交渉したところ、かろうじて1部屋だけ電気を付けてくれることに。ここまで来たらもう一歩、いつもお世話になっている修理屋さんに見積もりを取り、松野さんに価格確認。自費になっても全ての寝室の天井に照明が欲しいということで、大家さんの仲介者に再交渉。

天井に配線して全部のお部屋に照明がつき、無事入居出来たのが9月26日。ほっ。

【私からのコメント】アメリカ人はスタンドなどの間接照明を好みますが、日本から来たばかりだと夜は妙に薄暗く感じることに。天井に照明が付いてない場合、付けてもらえないか確認してみるといいですよ。Asking is Free!(聞くのはただ!)

学校に通う年齢のお子さんがいらっしゃるご家庭は、日本人が多い学校じゃないと駄目なのか、反対にそこまで気にならないのか。ご家庭によって方針は様々と思います。物件探しの前に、ご家族呼び寄せ前の赴任者の方は、日本にいる奥様と詰めて置かれることをお勧めします。


赤沢さんご夫妻の場合…

こんにちは”日本語で話せるコロンバスの不動産屋”
コードウェルバンカーの宮本亜希子です。

赤沢さん(仮名)ご夫妻からご連絡を頂いたのは、2011年5月。

リース中の物件には、窓の建てつけが悪く雨で濡れると開閉が不可能、キッチンに雨漏り、外壁のはがれ等、沢山の不具合が発生して来ていた。その都度大家さんに問合せをして来たが、対応してくれないことが頻繁に起こっていた。ガス漏れの際も大家さんに連絡が取れず、止むなく物件を紹介してくれたエージェントに連絡を入れたところ「こちらには関係ない」と言って切られた。

「何かがある度にとても困る。ここには安心して住めない。賃貸契約の解約が出来た暁には宮本さんに次の家探しをお願いしたい。」ご主人の出張も多く、生後間もない乳児と幼児を抱えた奥様から、ご相談を受けました。

賃貸契約書を見せてもらったところ、”家の修理は全てテナント持ち”となっており契約期間も2年残っていました。そこで不動産契約に詳しい弁護士をご紹介しました。弁護士との面談後、大家さんに解約の交渉を開始したのが6月中旬。国外にいる大家さんから7月初旬に回答が来ました。いくつかの条件がついたものの、無事9月末での途中解約に了承、交渉成立。

そこからいよいよ次のお家探しが始まりました。途中契約寸前まで進んだ物件が1つありましたが、大家さんとの反りが合わなさそうだったので断念。その後また候補の4物件の下見に出かけ、ご主人曰く「嫁はこの家を大変気に入っており、外出する気にもならないようです。」というお家が見つかり入居したのが9月20日。ふーっ、退居日間近になりましたが無事気に入ったおうちが見つかりました!

大家さんもとてもいい方で、入居の際には近くのマーケットのギフトカードがキッチンカウンターに”Welcome”のメッセージと一緒に置かれていました。

【私からのコメント】通常オハイオ州では、賃貸物件に発生する不具合は消耗品やテナントの故意な行為による破損等の場合以外は大家さんが修理をしてくれるのが普通です。修理が必要になった時に、どこまでの範囲が誰の責任になっているのか。契約書にサインする前に、きちんと明文化されているか確認しましょうね!

【赤沢さんご夫妻からのコメント】“日本語で話せるコロンバスの不動産屋”宮本亜希子の仲介を受けてどこが気に入りましたか?

ご主人からの回答:

奥様からの回答:


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