お家探しの『転ばぬ先の杖』として

初めてのアメリカ生活。一人ならまだしも、これから呼び寄せる日本の家族のことを考えると不安も多いことと思います。

  • 日本語が通じない
  • そもそも賃貸契約は日本と同じなのだろうか?
  • 土地勘がない。どこに住んだら安全なのだろう?
  • 予算内で家は探せるのだろうか?
  • 子供に通わせたい学校の区域に住めるのだろうか?
  • スーパーなど家の周りの便利はいいのだろうか?
  • 見つけた家に家族は納得してくれるのだろうか?
  • 近所の人と上手くやって行けるのだろうか?
  • 日本の奥様からのプレッシャーも…?(笑
様々な不安を抱えるあなたの為に、オハイオ州不動産仲介資格を持つ日本人の私たちが、賃貸物件を探す前に知っておきたいオハイオの不動産の常識を日本語でまとめ、あなたのお家探しの『転ばぬ先の杖』としてポータルサイト、Nihongo-de-Columbus.comをオープンしました。入居を決める前に実際に物件を見るチャンスもなく家探しをあなたに一任しなくてはならない奥様とも一緒に読んで頂ければ嬉しいです。

日本とオハイオどこが違うの?

日本は均一化社会。一般に不動産屋へ行けば、どこでも希望に近い賃貸物件を抽出して、下見に連れて行ってくれます。物件は普通、前のテナントは既に退居しており、クリーニング済み。希望に近い物件の選択肢もいくつかあり、その中から一番希望に近いお家を決め賃貸契約に捺印、礼金○ヶ月、敷金○ヶ月、仲介料1ヶ月、前家賃1ヶ月分を支払って入居。入居した住宅になにか不具合が起これば仲介・契約を交わした不動産屋さんに連絡。大家さんに取り次いでくれます。つまり不動産屋さんはあなたから見ると大家さんとテナントであるあなたの間に、中立の立場で存在していますよね。

ではオハイオはどうでしょうか?
賃貸不動産の仲介には2つの立場があります。大家さん側(貸手)とテナント側(借手)。例えば、大家さんからすればテナント入居時の内装や不具合の修繕経費はなるべく押さえたい。でもテナントからすれば新品同様の状態で入居したい、何かが壊れたらすぐに直して欲しい。そうですよね?必ずも利害の一致しない2者を、不動産の専門知識、ライセンスを持ったそれぞれの立場のエージェントが自分のクライアントに最大の利益をもたらすべく仲介します。

なんでテナントである自分の立場のエージェントを付けなくては希望の物件に入居できないのか?これはコロンバス近郊のお家の市場がほとんど売買物件が中心で、賃貸物件はとても少ないからです。言ってみると売手市場(貸す方が強い)この学区と決めたら賃貸に出ているお家はただ1軒!なんてことも多々あります。他にも沢山あるなら、わざわざ交渉しなくてもその中から条件のいいところに入ればいい。でもそこしかないから、当然入居希望する人も重なる。「すぐに保証金入れないと、次の人に貸すよ!」なんて大家さんなり、大家さんのエージェントにプレッシャーを掛けられながらも、その物件の持つ自分に不利な部分を交渉して取り除き、いかに自分と家族に取って住み易い条件で入居するか。それには大変な交渉力と不動産にまつわる法律と市場知識が必要となるからです。


テナント(借手)エージェントがいないと、どんな時困る?

裁判では、原告側と被告側それぞれが弁護士をつけますね?弁護士なしで法廷に向かうのは、かなりの勇気と勉強が必要と思いませんか?不動産の契約も同じこと。大家さんの利益を最大限に守る為に雇われた、不動産の知識、交渉経験豊富な大家さん側の仲介者に、丸腰で向かうのにはかなりの勇気と勉強が必要です!じゃ反対に大家さんが自ら貸している家なら大丈夫なのか?という疑問が起こります。今度はこちらも素人なら相手も素人。オハイオ州法で守られている大家さんの義務やテナントの権利も数々あるのですが、大家さんも知らなければこちらも知らない…なんて困ったことになります。(オハイオ州法にある内容であっても、契約したリース内容がそれに反する場合は基本的に契約書の内容が優先します。)リースの途中で大家さんが遠方に引っ越してしまった。その後に、家に不具合が起こり、修理をお願いした。遠くて対応が出来ないと返事が来て、修理屋をこちらで探して雇い、支払い、大家さんに請求を立て…「こんなはずじゃなかったーっ」という悲鳴を上げて来られるクライアントさんもよくいらっしゃいます。

  • 気に入った物件が見つかった。でも各部屋の天井に照明器具がついてない。付けて欲しいと言ったら「アメリカではついてないのが普通よ。」と大家さんのエージェント。あなたはなんて反論する?
  • 家賃1,750ドルのリース物件。保証金に3,000ドル要求された。保証金は通常家賃の1ヶ月分と聞いていたが、これは普通なのか?
  • 物件が見つかったので契約のやり取りを始めた。大家さんが渡した会社の番号に電話を勝手に掛けて来るばかりか、自分の許可なしに人事を呼び出し給与の確認などを始めた。入居前からこんな調子では先が思いやられるので契約は取りやめたい。波風を立てずに断る方法はないか?
  • まだ契約書も取り交わしていないのに、大家さんのエージェントから保証金と前家賃を入金しろと言われた。そうしないと他の入居希望者と契約をすると脅された。でも、この物件は日本にいる家族もとてもの乗り気なので是非契約したい。お金を先に入れなくてはならないのか?契約が成立しなかった時にはお金はきちんと返金されるのだろうか?
  • かなり気に入って契約した物件に入居してみたらガレージオープナーが付いてない!大家さんの言い分は、自分は手動でガレージを開け閉めして来たので付ける気はない。これから呼び寄せる嫁さんからもブーイングが必ず入るぞ…さてどうする?
  • 子供を通わせたい学区にリース物件が出て来ない。夏休みが終わるまでになんとか家族を日本から呼び寄せたい。どうしよう?
  • セントラルヒーティングの冷暖房が壊れた。大家さんにいくら直してくれと頼んでも、今度行くと言い続け、いっこうに修理してくれる気配がない。いい加減暑い(寒い)けれど後1年も住まない家のセントラルヒーティングを自費で直すのはイヤだ。さてどうする?
  • 気に入った物件が見つかり、大家さんから賃貸契約書が届いた。会社の規定通り法務にチェックしてもらったら契約分の細かい部分でのやりとりに大家さんとの仲が険悪に…日本の家族も満足の住居だし、自分的には契約内容も納得なので、なんとかならないものか?

これらは私が実際に仲介依頼を受け対面して来た事例の一部です。私がどのように解決して来たかはリース(レンタル)仲介実況中継!のコーナーでご紹介していますので、よかったらこちらも読んでみて下さい。


テナント(借手)仲介はどんな風に行われるの?

ここまで読んで来て、正直「あれっ?」と思いませんでしたか?
あなたが今までイメージして来た「不動産屋」と「オハイオの仲介エージェント」の役割のあまりの違いに…
全てのリース物件はオハイオ州の不動産資格を持つエージェントであれば誰でも、下見にお連れすることが出来ます。初めての家探しでは、①物件を見つけて、②下見に連れて行ってもらうところばかりに気が行きがちですが、入居して安心な暮らしを送るのにはまだまだ、その先に直面する出来事をクリアしていく必要があること、なんとなく想像が付きましたか?あなたの連絡しているエージェントはそんな場面にちゃんと対応してくれますか?面談の際にはその辺り、きちんと確認する必要がありますよね!

それではやっと(!)私が実際にどんな風にあなたのお家探しをお手伝いしているか、仲介のプロセスをご紹介させて下さい。

1.
あなたのご家族が暮らし易い環境(現地の学校、日本語補習校や日本食の買い物…)、希望するお家の間取り、ご予算(会社の規定の有無を含む)を実際にお会いしてヒアリング。希望の地域、物件の大きさとご予算が必ずもマッチしないこともあります。その場合は、優先順位がまずは希望の学校に通えることなのか、それとも深い浴槽付き等物件の内容なのか、それともご予算の枠を広げられるのか等、お尋ねして行きます。事前に「レンタルクライアントプロファイル」に記入して頂きます。この中の質問事項をまだ日本にいらっしゃる奥様と一緒にスカイプやeメールを利用して予め話し合って下さい。出発前に奥様とは既にどんなお家に住みたいかは話し合われていると思いますが、出発前の忙しい中話し合いそびれていることって割とありますよね。実際に下見を何軒もした後、やっといい物件が見つかり改めて学区を調べてみたら日本の奥様からNGが…物件探しをゼロからやり直し。なんてパターンも何度かありました(苦笑)日本にいる奥様はリース物件がこれだけ少ないことを知りません。だから、物件の内容だけでなく、どれかを優先しなくてはならない場合、希望の学校が優先するのか、物件の中身が優先するのか、その辺りも話し合ってみて下さい。

2.
上記でヒアリングした内容をもとに、物件を抽出して行きます。物件は家主さんが直接貸しているお家、大家さん側の仲介者が貸し出しているお家を含めリース物件は全て下見、仲介しています。*よくリース物件の仲介者に連絡を入れても一向に返事がないのはどうしてか?と聞かれます。本来は「この物件はもう借手がつきました」と連絡をもらえるのが一番いいのでしょうが、大家さんの仲介を専門にしているエージェントの中には持ち物件に空きがなくなると問合せには対応してないところもあるようです。

3.
さて、抽出物件の中から「これは!」と思われるものを実際に下見に出掛けましょう。*下見予約はこちらで入れ、事前にスケジュールをお知らせします。(前もって近くを車で回ってみるのもいいでしょう。)「土地勘がない」、「ショッピングは近くにあるのか?」等の不安は自分で実際に行ってみないといつまで経っても解消されません。ですので、通常、下見は最初の物件で現地集合。その後も別々の車で順番に物件まで移動します。あなたが実際にハンドルを握って移動して土地勘を養いながら物件の下見をすることが大切だからです。当日はデジタルカメラを忘れずに!日本にいる奥様にも家の外観、中の間取りやお部屋の様子を確認してもらって下さい。

4.
いよいよ入居したい物件が見つかりました!入居の意志を表明しましょう。大家さんによっては所定のアプリケーション(申し込み書)を出して来る場合もありますし、そうでない場合もあります。通常アプリケーションにはソーシャルセキュリティー番号(SSN)を記入する欄があり、少額の申込金を請求される場合もあります。これはSSNを渡すとその人のバックグラウンドチェック(犯罪歴、家賃滞納歴、賃貸物件からの立ち退き歴等)をしてくれる機関があるからです。大家さんはこれを持って、その人がきちんと家賃を払ってくれるいいテナントなのかを判断する訳です。が、日本から来たばかりのあなたには、そうした履歴が残念ながらアメリカにはありません。代わりに会社からの給与所得付きの在職証明書を出してもらうことをお勧めします。同時に入居を希望する人よりもいかに私はいいテナントなのかということをアピールする必要がある訳です。

5.
アプリケーションが無事に受理されるとLease Agreement(賃貸契約書)が受け渡されます。あなたのお勤めの会社によってはこれを法務に回すことが規定となっているところもあると思います。その場合も、私の方では入居の時に冷蔵庫、レンジ/オーブン、電子レンジ、洗濯機、乾燥機は付いて来るのか、入居前に壁のペンキ塗り、カーペットの掃除や入れ替え、家の掃除は済ませてくれるのか、庭の芝の手入れはどこまでテナントの責任なのか、等あなたと一緒に確認して行きます。

6.
この後、法務の方から、もしくはこちらテナント側からの言い分や要求を出し、何度かやり取りと交渉があるのが通常です。そして合意したところで賃貸契約書にサイン。同時に大家さんに通常家賃1ヶ月分の保証金1ヶ月分の前家賃を支払うことになります。1ヶ月分の仲介料もこの時点で所属するブローカー宛にお支払い頂くことになります。(私のお仕事はまだ続きますよ!)*通常オハイオ州では保証金は退居時に戻って来ます。但し、テナント側の故意な過失による破損がある場合は、その修繕費用の明細と一緒にその額が差し引かれた保証金が退居時に戻ることになります。またペットがいる場合は上記の保証金とは別にペット用に保証金(通常$500ほど)をお支払い頂きます。

7.
この後ご希望があれば、水道光熱費の口座開設のお手伝いもしています。

8.
そして、やっと入居日が来ました。私も入居時のコンディションチェックに同行致します。契約の時に約束した家電はきちんと揃っているか、それらはきちんと動くか、お家のクリーニングはきちんとされているか、各部屋の窓は開閉が可能か、網戸は付いているか、破れがないか、ブラインドの開閉は出来るか、壁や床に傷や汚れはないか、ガレージオープナーは開閉するか、リモコンはあるか、水道に水漏れはないか、etc…全ての項目を一緒に確認。その上で、修理が必要なことに関しては大家さんにお願い。修理までは必要ないけれども傷等がある箇所はデジタルカメラで撮影の上、リストアップして大家さんに代わりに提出致します。

9.
あったはずの冷蔵庫がない?ガレージのリモコンがない?網戸に破れがあるので張り替えて欲しい…全ての修理が終了するまでの大家さんとのやりとりを代行、見届けます。実際には入居日の点検の後、住んでみて分かる故障箇所もあります。それらもその都度ご連絡を頂ければ大家さんにお取り次ぎ致します。

10.
さて無事に修理も終わり、家具も揃い、大きな家の一人暮らしにもやっと終止符。日本からご家族も到着。火災報知器が鳴り出して止まらない、冷蔵庫の調子が悪い、クーラーがきかなくなったetc…思わぬ不具合はたいていあなたのお仕事中に起こるもの。国外出張中でも大丈夫。家に何かあった時の緊急電話先として、私の電話番号を奥様に渡しておいて下さいね。

11.
賃貸契約の更新、退居時のコンディションチェックから保証金の変換、契約終了してあなたが退居する最後まであなたのテナント(借手)エージェントとして見届けます。仲介のお問い合わせはこちらのお問い合わせフォーム、もしくはお電話(614-327-1938)にてお願い致します。


テナント仲介依頼に必要な3つの書類

テナント仲介依頼に必要な3つの書類のご紹介をします。

1. Consumer Guide To Agency Relationships

オハイオ州では、仲介士が仲介業務を行う際に必ず提示の、署名を促すことを求められている文書です。
内容の大意は以下のようになっています。
オハイオ州では、売り手(貸し手)と買い手(借り手)それぞれの立場、利益を代弁する仲介士を立てることが認められています。預かり物件に買い手(借り手)が自分の仲介士を立てることなく、売り手(貸し手)の仲介士に仲介を求めた場合、双方の合意のもと、Dual Agency(デュアルエージェンシー)と言われる両者の仲介を引き受けることも認められています。その際、Dual Agencyとなった仲介士は、それぞれの利益の追求ではなく両者にとって公平な立場の人として仲介業務を行うことになります。

Consumer Guide to Agency Relationships0001

Consumer Guide to Agency Relationships0002

2.Exclusive Buyer Representation Agreement

仲介契約になります。テナント仲介の際は、入居される物件の1ヶ月の家賃を仲介料として物件探しから、退去、保証金の返金手続きまでの業務を引き受けております。

Exclusive Buyer Representation Agreement (CBR)0001

Exclusive Buyer Representation Agreement (CBR)0002

Exclusive Buyer Representation Agreement (CBR)0003

3. Agency Disclosure Statement

契約の物件住所と貸し手と買い手の名前、それぞれの担当の仲介士が誰なのかを明記した文書です。

Agency Disclosure Statement 0001

Agency Disclosure Statement 0002

書類のご記入の方法は2つから選べます。

1. Eメールでの電子署名の場合(署名する人のお名前がTARO YAMADAさんの例で説明しています。)

以下のようにご指定のメールアドレスに書面をEメールでお送りします。このようにメールが届きましたらVIEW DOCUMENTS ボタンをクリック

スクリーンショット-1

署名する最初の書面がこのように現れ、青い帯のSTART SIGNING(署名開始)という部分が点滅しています。この帯をクリック

スクリーンショット (2)

必要なアクション(動作)のところに画面が移動します。この場合はSIGNという表示が出ている右側の”TARO (実際にはあなたの下の名前で届きます)CLICK HERE”をクリック

スクリーンショット (4)

するとこういうスクリーンが現れます。右下のADOPT AND SIGN というボタンをクリック

スクリーンショット (5)

次にアクション(作業)が必要なところに画面が動きます。上と同じ要領でSIGNという表示が出ている右側の”TARO (実際にはあなたの下の名前で届きます)CLICK HERE”をクリック

必要なアクション(作業)が終了すると画面に青い帯のCONFIRM SIGNING(署名認証)という部分が点滅しています。この帯をクリックすると終了。私の元に署名済みの書面が届きます。

スクリーンショット (7)

最後にこのスクリーンが登場します。今署名した書類を自分で確認、プリント、保存する場合は、お好きなパスワードを入れて右下のSIGN UPをクリック。

但し、この作業をするとdotloopに入会することになります。入会しない場合は、スクリーン右上の✖️印をクリックして終了。ご連絡頂ければ、署名済みの書類は別途メール添付にてお送りいたします。

スクリーンショット (8)

dotloopの画面になり、Consumer Guide To Agency Relationship、Agency Disclosure Statement、Exclusive Buyer Relationship Agreementの書類名をそれぞれクリックすると署名済みの書類を確認することが出来ます。

スクリーンショット (9)

プリントやパソコンに保存する場合は、それぞれ書類の左側の資格に☑️マークを入れ、プリントの場合は右上にあるPRINT、保存の場合はDOWNLOADをクリックして下さい。

スクリーンショット(10)


2. 書面に自筆で署名を入れる際は、以下の部分にご署名と日付を入れてください。

Consumer Guide To Agency Relationships

Consumer Guide to Agency Relationships

Agency Disclosure Statement
1ページ目
Agency Disclosure Statement1

2ページ目
Agency Disclosure Statement2

Exclusive Buyer Agency Agreement
Exclusive Buyer Representation Agreement